Katastrálne konanie je správny proces vedený okresným úradom, katastrálnym odborom, ktorý umožňuje vykonať zmeny súvisiace s vlastníckymi právami alebo inými právami k nehnuteľnostiam. V tomto článku sa pozrieme na základné pojmy katastrálneho konania, jeho priebeh a význam.

Základné pojmy

Kataster nehnuteľností

Hovoríme o verejnom zozname, v ktorom sa evidujú nehnuteľnosti a práva k nim. Slúži na ochranu práv vlastníkov a poskytuje informácie o právnom stave nehnuteľností.

Geometrický plán

Slúži na presné zobrazenie a zameranie nehnuteľností. Tento dokument, ako technický podklad je nevyhnutný pri právnych úkonoch súvisiacich so zmenou (rozdelením, zlúčením pozemkov, zapísaním stavby, atď.) nehnuteľnosti. Vyhotovuje ho geodet na základe terénnych meraní a následne ho overuje príslušný katastrálny úrad.

Obsah geometrického plánu

1. Grafická časť: zahŕňa mapové zobrazenie nehnuteľností, ich hraníc a prípadných zmien. Táto časť obsahuje aj označenie susediacich pozemkov a stavieb.

2. Textová časť: obsahuje údaje o vlastníkoch, parcelách, druhoch pozemkov a rozlohe. Sú tu aj informácie o účele plánu a dátume jeho vyhotovenia.

Geometrický plán sa využíva na

A) Rozdelenie pozemku: Pri delení jednej parcely na viac častí. Tento plán je potrebný pre zápis nových parciel do katastra.

B) Zlúčenie pozemkov: Pri spájaní viacerých parciel do jednej - plán pomáha presne určiť nové.

C) Vytyčovanie hraníc: Pri určení presných hraníc medzi susediacimi pozemkami, čo môže byť dôležité pri riešení sporov alebo pri predaji časti pozemku.

D) Zápis nových stavieb alebo zmien existujúcich stavieb do katastra.

E) Zriaďovanie alebo rušenie vecných bremien, ktoré sa viažu na konkrétne časti nehnuteľností.

Okrem zápisu GP (geometrického plánu) poznáme tiež zápis RD (rodinného domu - rozostavanej stavby), ktorý vytvárame pri:

  - čerpaní hypotekárneho úveru, kedy je potrebné založiť stavbu ešte počas výstavby,

  - evidencii rozostavanej stavby na účely poistenia,

  - predaji nehnuteľnosti v štádiu výstavby.

Na zápis rozostavanej stavby do katastra je potrebné predložiť katastrálnemu úradu geometrický plán rozostavanej stavby, stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby. Katastrálny úrad následne vykoná zápis rozostavanej stavby do katastra.

Pozn: Oba typy zápisov majú svoj význam a zabezpečujú presnú evidenciu zmien a stavieb v katastri nehnuteľností, čo je kľúčové pre právnu istotu a ochranu práv vlastníkov a iných zainteresovaných strán.

List vlastníctva

LV je dôležitý dokument v oblasti nehnuteľností, ktorý slúži ako oficiálny záznam o vlastníckych právach. Je vytváraný a evidovaný katastrálnym úradom a obsahuje kľúčové informácie o nehnuteľnosti, jej vlastníkoch a iných právnych vzťahoch. Pri rôznych právnych úkonoch, ako sú predaj, kúpa, darovanie, dedičstvo alebo zriadenie záložného práva, je výpis z listu vlastníctva nevyhnutným podkladom.

Výpis z listu vlastníctva je rozdelený do troch hlavných častí, označených písmenami A, B a C.

Časť B - Majetková podstata: uvádzajú sa tu nehnuteľnosti, ktoré sú identifikované podľa katastrálneho zákona (stavba - súpisným číslom, číslom pozemku, na ktorom stojí, opisom, označením druhu; pozemok - parcelným číslom, výmerou, druhom pozemku, registrom, uvedením či ide o spoločnú nehnuteľnosť a umiestnením (intravilán, extravilán)).

Časť B - Záznamy o vlastníkoch nehnuteľností, prípadne o iných oprávnených osobách (napríklad užívateľoch, nájomcoch, správcoch). Obsahuje údaje ako meno a priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (alebo IČO v prípade právnických osôb), adresu trvalého pobytu a spoluvlastnícky podiel.

Časť C - Ťarchy a obmedzenia vlastníckych práv: tu sú uvedené práva tretích osôb, ktoré obmedzujú vlastnícke práva, ako sú záložné práva, vecné bremená, predkupné práva, atď. Tieto informácie sú dôležité pre potenciálnych kupujúcich a financujúce inštitúcie (napríklad banky), pretože ovplyvňujú hodnotu a použiteľnosť nehnuteľnosti.

Náš tip: Ak potrebujete výpis z katastra nehnuteľností, môžete si podať žiadosť na vydanie na príslušnom katastrálnom úrade, alebo získať elektronický výpis, ktorý má rovnakú platnosť ako papierový dokument. Nájdete ho prostredníctvom portálu: https://kataster.skgeodesy.sk/Portal/sk/Search/Folios. Takisto môžu list vlastníctva získať aj notári alebo advokáti zabezpečujúci právne úkony pre svojich klientov.

Ťarcha a obmedzenia vlastníckych práv

Ťarchy sú dôležitou súčasťou katastrálnej evidencie, pretože informujú všetky zainteresované strany o obmedzeniach, ktoré môžu ovplyvniť hodnotu a použitie nehnuteľnosti. Potenciálni kupci, investori a iné zainteresované strany si môžu overiť ťarchy pred uskutočnením transakcií.

Konkrétne príklady tiarch pri katastrálnom konaní:

1. Záložné právo (hypotéka)

 Zabezpečuje pohľadávku veriteľa (napríklad banky) voči dlžníkovi. Ak dlžník nesplní svoje záväzky, veriteľ môže uspokojiť svoju pohľadávku predajom záložnej nehnuteľnosti. 

2. Vecné bremeno

Umožňuje konkrétnym osobám alebo subjektom právo na určité užívanie nehnuteľnosti (napríklad právo prechodu alebo právo čerpať vodu z pozemku).

3. Predkupné právo

Zaväzuje vlastníka nehnuteľnosti ponúknuť nehnuteľnosť na predaj najprv určitej osobe (napríklad spoluvlastníkovi) predtým, než ju ponúkne tretím osobám.

4. Právo stavby

Umožňuje stavebníkovi postaviť a vlastniť stavbu na cudzom pozemku, pričom právo stavby je zapísané ako ťarcha na pozemku.

5. Právo dožitia:

Zabezpečuje, že konkrétni ľudia môžu využívať nehnuteľnosť (napríklad bývať v dome alebo užívať pozemok) počas svojho života, bez ohľadu na to, kto je aktuálnym vlastníkom nehnuteľnosti. Právo zaniká smrťou konkrétnej osoby alebo dohodou a vzniká na základe rôznych právnych aktov (darovacia zmluva, závet). Tento typ ťarchy je rovnako ako ostatné zaznamenaný v katastri nehnuteľností, čo zabezpečuje, že všetci zainteresovaní sú informovaní o tomto obmedzení vlastníckeho práva.

Pozn.: Ak chcete predať nehnuteľnosť, ktorá obsahuje ťarchu v podobe práva dožitia, je potrebné túto ťarchu odstrániť.

Kroky, ktoré je potrebné podniknúť v prípade, že osoba oprávnená z vecného bremena žije

1. Dohoda s oprávneným z vecného bremena (osobou s právom dožitia)

Predajca (vlastník) a osoba s právom dožitia sa musia dohodnúť na podmienkach zániku práva dožitia (napríklad na finačnej kompenzácii).

2. Právny úkon (zmluva)

Je potrebné spísať  zmluvu (dohodu) o zrušení vecného bremena. Takúto zmluvu musí uzatvoriť vlastník nehnuteľnosti s osobou oprávnenou z vecného bremena. Oprávnený z vecného bremena musí mať úradne overený podpis (notár, matrika).

3. Podanie návrhu na vklad zániku vecného bremena v katastri

Po podpísaní dohody je potrebné podať návrh vklad zániku vecného bremena do katastra nehnuteľností spolu s príslušným počtom rovnopisov dohody o zrušení vecného bremena.

V prípade, že osoba oprávnená z vecného bremena už nežije je potrebné napísať žiadosť o výmaz vecného bremena z evidencie katastra, ku ktorej sa predloží overená fotokópia úmrtného listu tejto osoby. Toto konanie je na rozdiel od prvej možnosti záznamové a bezplatné s lehotou vybavenia do 60 dní.

4. Overenie a schválenie zmien, teda katastrálne konanie

Katastrálny úrad preskúma predložené dokumenty, a v prípade, že spĺňajú zákonné podmienky pre výmaz vecného bremena vo vkladovom konaní (dohoda), vydá rozhodnutie o povolení vkladu zániku vecného bremena alebo v záznamovom konaní (úmrtný list) vykoná potrebné zmeny v katastri.

Po dokončení procesu bude právo dožitia vymazané a nehnuteľnosť bude bez ťarchy.

5. Dokončenie predaja

Po vymazaní práva dožitia môže byť nehnuteľnosť predaná novému vlastníkovi bez obmedzení.

Rozdiel medzi zápisovými konaniami “V”, “Z” a poznámkou

V rámci katastrálneho konania na Slovensku sa používajú rôzne typy zápisov na zaznamenanie zmien v katastri nehnuteľností. Medzi najčastejšie patria vkladové konania, označené písmenom “V”, a záznamové konania, označené písmenom “Z”.

1. Vkladové konanie "V"

Proces, ktorým sa do katastra zapisujú nové právne vzťahy alebo zmeny existujúcich právnych vzťahov na základe zmluvy alebo iného právneho úkonu. Tento typ konania je potrebný, keď sa menia vlastnícke práva. Najbežnejšie situácie: kúpa alebo predaj nehnuteľnosti, darovanie, zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť (napr. v prípade hypotekárneho úveru), zriadenie vecného bremena dohodou. Návrh na vklad sa podáva písomne na príslušný katastrálny úrad spolu s potrebnými dokladmi (napr. zmluvy). Katastrálny úrad preverí úplnosť a správnosť návrhu a rozhodne o povolení alebo zamietnutí vkladu. Zákonná lehota na vydanie rozhodnutia je 30 dní. V komplikovaných prípadoch sa lehota môže predĺžiť na 60 dní. Odo dňa vydania rozhodnutia je okresný úrad povinný doručiť rozhodnutie dotknutým osobám do 15 dní.

2. Záznamové konanie "Z"

Záznamové konanie je proces, ktorým sa do katastra zapisujú právne vzťahy, ktoré vznikli priamo zo zákona alebo na základe rozhodnutí štátnych orgánov. Typicky ide o súdne rozhodnutia, dedičské konania a exekučné rozhodnutia. Na rozdiel od vkladového konania, záznamové konanie nevyžaduje súhlas strán, pretože právny vzťah vzniká priamo zo zákona alebo rozhodnutím. Lehota v záznamovom konaní je 60 dní (v prípade elektronického návrhu 30 dní). Odo dňa zápisu je však okresný úrad povinný ohlásiť zmeny dotknutým osobám do 15 dní.

3. Poznámkové konanie

V katastri slúži na informovanie o skutočnostiach, ktoré môžu mať vplyv na právne vzťahy k nehnuteľnosti. Ide napríklad o poznámku o prebiehajúcom súdnom spore, prebiehajúcej dobrovoľnej dražbe alebo o obmedzení vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou (na základe súdneho rozhodnutia). Ku každému konaniu je priradené aj konkrétne číslo, na základe ktorého môžete sledovať celý priebeh. Číslo katastrálneho konania obvykle obsahuje informácie, ktoré umožňujú presnú identifikáciu konania, ako je rok, v ktorom bolo konanie zahájené a poradové číslo.

Príklad:

"V-1234/2023"

V: typ konania, napríklad "V" pre návrh na vklad vlastníckeho práva.

1234: poradové číslo konania v danom roku.

2023: rok začatia konania.

Priebeh katastrálneho konania a správne poplatky

Katastrálne konanie sa začína podaním návrhu na príslušný katastrálny úrad. Návrh musí obsahovať všetky potrebné údaje a prílohy, ktoré potvrdzujú nárok na zápis podľa zákona č. 162/1995. Po doručení návrhu katastrálny úrad preverí jeho úplnosť a správnosť. Návrh môže byť podaný listinnou formou (osobne), no taktiež aj elektronicky. V prípade listinnej formy je potrebné dodať všetky dokumenty a prílohy vo forme originálu. Poplatok za návrh na vklad práva k nehnuteľnosti je 100,- €.  Pokiaľ však chcete ušetriť, podajte návrh elektronicky. V druhom prípade zaplatíte len polovicu 50,- €.

Lehoty

Úrad je povinný rozhodnúť o návrhu na vklad do 30 dní od jeho podania. V komplikovaných prípadoch sa lehota môže predĺžiť na 60 dní. Ak úrad zistí nedostatky v návrhu, vyzve navrhovateľa na ich odstránenie v určenej lehote.

Rozhodnutie

Po preskúmaní návrhu a príloh úrad vydá rozhodnutie. Ak návrh spĺňa všetky podmienky, povolí vklad a zapíše právo do katastra. Ak návrh nespĺňa podmienky, úrad návrh zamietne a vráti navrhovateľovi.

Podľa slovenského zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a registri práv sú poplatky za katastrálne úkony stanovené v zákone č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch. Aktuálne sumy poplatkov na katastri sú tiež dostupné na webe skgeodesy.

Katastrálne konanie je kľúčové pre zabezpečenie právnej istoty a transparentnosti v oblasti nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995. Zápis v katastri je verejne prístupný a každý má právo doň nahliadnuť. Tento systém chráni vlastníkov pred podvodmi a zabezpečuje, že každá zmena vlastníckeho práva je riadne evidovaná. Orientácia v katastrálnom konaní však môže byť náročná, najmä pre osoby bez právneho vzdelania. Preto je často vhodné vyhľadať odbornú pomoc, napríklad právnika alebo notára, ktorí majú skúsenosti s týmito konaniami.