Kúpa nehnuteľnosti je už dlhšiu dobu priemerne zarábajúcemu človeku bez využitia hypotekárneho úveru viacmenej nedostupná. Latka štandardu bývania je nastavená vysoko a rýchlo sa vyvíja smerom hore, takže bežný človek má tak pocit, že musí "držať krok" a nesmie zaostávať za ostatnými. V dnešnej dobe však už nie je žiadny problém vybavenie pôžičky, a tak si svoj sen môže splniť každý kto spadá pod kritériá a podmienky banky.

Neistota prichádza v momente, keď sa rozhodnete vašu nehnuteľnosť ešte pred splatením celkovej pôžičky predať. Kvôli jestvujúcej “hypotéke na krku” môže byť celý proces o niečo zložitejší. Je treba si uvedomiť, že táto neistota vyplýva len z nevedomosti či nedostatku informácií a takýto predaj už dnes nie je vôbec problém. Skôr naopak, každý skúsený finančný poradca vám povie, že takáto situácia je úplne bežná a predaj založených nehnuteľností je už pomaly bežnejší ako predaj nehnuteľností bez ťarchy.  Jednoznačne sa nenechajte odradiť, nie ste prví ani poslední, ktorí sa pre tento krok rozhodli.

Ak je to váš prvý veľký predaj, je dobré sa na začiatok trochu zorientovať v realitnom priestore a vedieť, ako predať nehnuteľnosť. Hypotéka v rámci bytu či domu však nie je zanedbateľný detail, a preto sa uistite, že potenciálni kupujúci o nej vedia ešte pred tým, ako sa do niečoho pustíte. Po dohode s kupujúcim už prichádza na rad samotný predaj bytu s hypotékou.

Možností, ako budete k celému procesu pristupovať, je hneď niekoľko. Výber bude závisieť od vašej momentálnej situácie, no taktiež od finančných podmienok budúceho majiteľa. Pripravte sa na to, že čas prepisu nehnuteľnosti na nového majiteľa bude kvôli záložnému právu banky o niečo zdĺhavejší. Ešte pred tým, než vám ukážeme viacero možností, ako na to, si treba uvedomiť, že banka ako veriteľ hypotekárneho úveru musí vedieť o všetkých plánovaných úkonoch s nehnuteľnosťou. Vy ste jej dlžníkom a na to pri predaji musíte myslieť. Poďme teda spolu prejsť na jednotlivé možnosti, ako predať nehnuteľnosť s hypotékou.

A. Prevedenie záložného práva banky na druhý byt (alebo dom)

Začíname možnosťou, ktorá je svojim spôsobom najmenej komplikovaná - najmä zo strany kupujúceho, ktorého vôbec nezaťažíte, a tak neodradíte od kúpy nehnuteľnosti. Zároveň je však využívaná menej často. Prevod záložného práva na inú nehnuteľnosť sa využíva v prípade, že predávajúci vlastní ešte ďalší byt či dom. Ten musí byť spravidla rovnakej či vyššej hodnoty ako nehnuteľnosť, z ktorej sa záložné právo odoberá. V rámci tejto varianty môže tiež predávajúci previesť záložné právo na byt či dom, ktorý vo vlastníctve nemá, ak s tým jej majiteľ súhlasí - v tomto prípade by do celého procesu pribudla tretia osoba. Hlavnou výhodou tejto možnosti je najmä vyhnutie sa sankciám uplatňujúcim sa pri predčasnom splatení úveru.

Ako na to?

Ako prvé budete potrebovať znalecký posudok na nehnuteľnosť, na ktorú budete chcieť previesť záložné právo. Po jeho vypracovaní súdnym znalcom alebo znalcom v odbore stavebníctva je potrebné zaniesť posudok do banky, kde rozhodnú, či je daná nehnuteľnosť vyhovujúca na prevod. V prípade, že banka vyjadrí svoj súhlas v rámci dostačujúcej hodnoty nehnuteľnosti, môžete podať žiadosť na nový predmet záložnej zmluvy. Následne dochádza k podpisovaniu novej záložnej zmluvy bankou a vlastníkom nehnuteľnosti, na ktorú sa vykonáva prevod práva. Zmluva sa odnáša na kataster a na jej základe sa vystaví návrh na vklad nového záložného práva. Po všetkých týchto úkonoch môže banka vydať kvitanciu voči osobe zaväzujúcej sa hypotekárnym úverom, vďaka ktorej bude predávajúca nehnuteľnosť na katastri evidovaná bez záložného práva (ťarchy). Pri prevedení hypotéky na inú nehnuteľnosť sa pripravte na poplatky spojené s vypracovaním znaleckého posudku, zmenou zmluvných podmienok v banke a následný vklad nových záložných zmlúv na kataster.

Poznámka: Pokiaľ by hodnota vašej druhej nehnuteľnosti na trhu nebola aspoň taká vysoká ako hodnota predávaného bytu či domu, môžete tiež splatiť súčasnú hypotéku do vyrovnávajúcej miery. Dôležité je splatiť banke aspoň takú sumu, aby hodnota nehnuteľnosti, na ktorú sa prevádza záložné právo, bola dostačujúca na výšku sumy úveru.

B. Predčasné splatenie hypotéky

Ideálnou možnosťou pred predajom nehnuteľnosti vždy bolo aj bude mať vysporiadané všetky dlžoby. V tomto prípade máme na mysli situáciu, kedy sa hypotéka splatí predčasne ešte pred samotnou zmenou na nového majiteľa

Ako pri predchádzajúcej variante, aj tu existuje viacero spôsobov, ako na to:

1. Najjednoduchšie je splatenie hypotéky z vlastných finančných zdrojov predávajúceho. V tomto prípade stačí požiadať banku o predčasné vyplatenie sumy za hypotekárny úver, ktorá žiadosť schváli a zároveň stanoví konkrétny dátum, ku ktorému bude čiastka uhradená. Toto vyčíslenie zvyknú mať banky spoplatnené. Rátajte teda aj s touto finančnou položkou a pripravte sa vopred, aby ste neboli v strate. Pri stanovení kúpnej ceny bytu či domu teda započítajte aj túto položku zaúčtovanú bankou a tiež poplatky na katastri. Budete tak o krok vpred a na ničom neprerobíte. Výnimkou je vyplatenie hypotéky na konci fixačného obdobia, kedy by ste neplatili nič navyše.

2. Pri druhom spôsobe môže po dohode s predávajúcim splatiť hypotéku banke samotný kupujúci. Ak by toto bola vaša voľba, rátajte s následným odpísaním výšky vyplatenej časti úveru z predávajúcej sumy nehnuteľnosti. Najspoľahlivejším a overeným splatením v tomto prípade, aj pre kupujúceho, je pri zostatkovom úvere splatiť túto sumu z notárskej úschovy. Dá sa vďaka tomu vyhnúť prípadným nebezpečným zámerom z jednej či druhej strany. Kupujúci sa tak nedostane do situácie, kedy by hypotéku vyplatil zo svojich úspor bez hotovej kúpnej zmluvy (iba v rámci zmulvy o dohode/rezervačnej zmulvy) a predávajúci by následne od predaja odstúpil. Táto praktika nie je úplne bežnou, no vždy je lepšie sa podobným scénam vopred vyvarovať.

Poznámka: Ak sa predčasné splatenie vykonáva prostredníctvom hypotéky kupujúceho (vytvorenej na tento účel), celkový doplatok sprocesuje banka, v ktorej si kupujúci hypotéku zabezpečil.

"Ak bola hypotéka na byt či dom predčasne splatená, vždy si skontrolujte vystavenie kvitančnej listiny bankou a jej následné zaslanie na kataster."

"Mohlo by sa vám totižto stať, že aj napriek plne vyplatenému úveru máte na nehnuteľnosť stále zapísané záložné právo v prospech banky. V takomto prípade je potrebné upozorniť banku, z ktorej ste čerpali hypotekárny úver, na nesplnenú povinnosť."

C. Prevzatie hypotéky kupujúcim

Túto možnosť spisujeme ako poslednú, keďže sa jedná o najmenej pravdepodobný scénár. Máloktorý kupujúci si totižto chce spolu s novou nehnuteľnosťou priviesť aj ťarchu v podobe nesplateného úveru. Spolu s navyšujúcimi úrokmi sa znižuje atraktivita tejto varianty, keďže kupujúcemu nemusia dohodnuté podmienky s veriteľom (bankou) absolútne vyhovovať. Nový majiteľ bytu si teda vždy logicky vyberie radšej obydlie bez príslušnej ťarchy. Ak je ale predsa len toto váš prípad, vysvetlíme vám, ako na to. V prom rade, ako pri každej inej možnosti, musíte informovať banku o plánovanom úkone. Úlohou banky bude zase preverenie potenciálneho kupcu a jeho schopnosti úver splácať. Ak je status dostačujúci, banka podá stanovisko, na základe ktorého môžu byť podmienky prepísaného úveru o niečo pozmenené. Až v prípade kladného stanoviska všetkých zúčastnených strán na podaný návrh banky sa prechádza na predaj nehnuteľnosti a prepis dlžníka hypotéky.

"Pokiaľ predávate svoju prvú nehnuteľnosť, kľudná myseľ môže byť pre vás len veľmi vzdialená a nereálna predstava. Dôležité je mať sa na koho obrátiť a vedieť, ako sa pri predaji nehnuteľnosti uvoľniť. Neváhajte požiadať o pomocnú ruku a preniesť tak starosti na profesionálov."

Zvážili ste všetky atribúty a ste rozhodnutí predávať? Ako predať nehnuteľnosť efektívne a rýchlo sa dozviete tu.

FAQ