Ako predať nehnuteľnosť bez dane?
Tak ako pri každom jednom predaji, aj pri
1. Predaj nehnuteľnosti po uplynutí 5-ročnej lehoty od nadobudnutia nehnuteľnosti - kúpou
Ak máte vo vlastníctve byt či dom minimálne 5 rokov, daň z predaja odvádzať nemusíte. Prvý deň nadobudnutia nehnuteľnosti vám v tomto prípade začína plynúť dňom vkladu do katastra. 5-ročná viazaná lehota pre vás skončí v momente, ak od dňa vkladu do katastra a začatím predaja (nie opätovným vkladom kupujúceho do katastra) uplynie 5 rokov. Za začatie predaja sa považuje prijatie prvej platby či zálohy za nehnuteľnosť, poprípade deň podpísania kúpnej zmluvy. Snažte sa radšej celý proces dobre premyslieť, unáhlené kroky by pre vás znamenali finančnú stratu. Rovnako nemusíte odvádzať daň ani v prípade, ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je už minimálne 5 rokov vyradená z obchodného majetku. Výnimkou, kedy daň zaplatiť musíte, sú príjmy, ktoré ste získali do 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, aj keď bude kúpna zmluva uzatvorená po 5 rokoch od nadobudnutia.
2. Predaj nehnuteľnosti po uplynutí 5-ročnej lehoty od nadobudnutia nehnuteľnosti - darom
V tomto prípade sú podmienky celkom totožné ako pri nadobudnutí nehnuteľnosti kúpou. Ak by ste ale nedodržali 5-ročnú lehotu, spôsob definovania zdanenej hodnoty nehnuteľnosti bude odlišný. Pri kúpe je suma vykalkulovaná z kúpnej zmluvy. V druhom prípade, keďže sme byt/dom nekupovali a nenájdeme na žiadnej kúpnej zmluve hodnotu daru, určujúcim faktorom bude znalecký posudok vykonaný v čase, kedy bola nehnuteľnosť darovaná.
3. Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
A) Dedenie v priamom rade dedenia
Hovoríme o dedení, kedy je poručiteľom osoba priamo príbuzná s dedičom (môže sa jednať o potomka alebo predka), čo znamená po rodičoch, starých rodičoch, deťoch, vnukoch. V prvom rade dedenia sme oslobodení od platenia dane po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom, nie nami.
B) Dedenie v nepriamom rade dedenia
V tomto prípade sa jedná o dedičstvo získané od osoby, ktorá nie je našim priamym potomkom a ani predkom, čiže od brata, sestry, uja, či tety. Ak nechceme platiť daň z predaja nehnuteľnosti pri tejto možnosti, povinnosť zaniká až po 5 rokoch od nadobudnutia domu/ bytu do našich rúk (dediča). Nehnuteľnosť pri dedení nadobúdame smrťou poručiteľa, nie vkladom do katastra.
4. Predaj nehnuteľnosti vyradenej z obchodného majetku firmy
Podobne ako pri vyššie uvedených možnostiach, aj v tomto prípade je predajca oslobodený od platenia dane z predaja, pokiaľ je byt/dom z obchodného majetku vyradený minimálne 5 rokov.
5. Predaj rozostavanej stavby
Síce sa stavba takmer vždy predáva dokopy s pozemkom, pri predaji a možnom odstránení povinnosti dane posudzujeme tieto majetky osobitne. Pri stavbe sa celková situácia odvíja od jediného faktora - zápis na katastri. Pokiaľ je stavba v procese na ňom zapísaná, platenie dane z predaja nehnuteľnosti pre nás nie je povinné po 5 rokoch odo dňa zápisu. Ak ale rozostavaná stavba nie je na katastri zapísaná, daň bude potrebné zaplatiť za každých okolností. V tomto prípade si však od ziskov za predaj môžeme odrátať všetky náklady, ktoré sme pri stavbe mali. Daň by sa tak mala podstatne znížiť.
Nezabudnite: Pokiaľ ste sa nenašli v žiadnom z vyššie uvedených prípadov, a teda nemáte nárok na odpustenie dane, dokázateľný príjem musíte uviesť pri najbližšom daňovom priznaní od predaja. Jedná sa o daňové priznanie fyzickej osoby, typu B.
Ako sa dá znížiť daň z nehnuteľnosti, ktorú musím zaplatiť?
Ak vám predaj nehnuteľnosti súri a nemôžete čakať do momentu, kedy budete spĺňať niektorú z možností uvedených vyššie, daň z príjmu pri predaji vás neminie. Minimálne si však viete túto čiastku znížiť, a tak ušetriť niekoľko sto až tisíc EUR. Aby ste celú situáciu pochopili lepšie, uvedieme si reálny príklad z praxe.
Tomáš kúpil byt v roku 2021 za 100 000 EUR. Byt bol v pôvodnom stave, a tak podstúpil kompletnú rekonštrukciu, ktorá ho vyšla 20 000 EUR. Keďže sa následný predaj bytu uskutočnil v roku 2023, Tomáš má povinnosť zaplatiť daň za príjem z predaja. Hodnota bytu na kúpnej zmluve bola 150 000 EUR. Okrem rekonštrukcie však bolo potrebné zaplatiť znalcovi za znalecký posudok (150 EUR) a realitnej spoločnosti za sprostredkovanie služieb v rámci predaja (2 000 EUR). Do výdavkov si Tomáš zarátal aj úroky z hypotekárneho úveru, ktorý si zobral v roku 2021 kvôli kúpe bytu (300 EUR).
Tomášov zisk = 150 000 EUR
Tomášove náklady = 100 000 EUR, 20 000 EUR, 150 EUR, 2 000 EUR, 300 EUR; Spolu = 122 450 EUR
Čistý základ dane: 27 550 EUR - Z tejto sumy Tomáš zaplatí 19 % daň a 14 % odvody do zdravotnej poisťovne.
Dajte si pozor: Pokiaľ si chcete znížiť povinnú daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, medzi výdavky rátajte len všetky preukázateľné náklady.
Musím zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti aj v prípade, ak bol môj príjem nulový?
Pokiaľ by príjem z predaja bytu či domu bol nulový (predajná suma je po odpočítaní menšia ako celkové náklady na rekonštrukciu a prvotnú kúpu nehnuteľnosti), daň nie je potrebné odvádzať. V každom prípade ste však nútení podať daňové priznanie a všetky príjmy z kúpy a minulé investície dokladovať.
Príklad: Peter kúpil v roku 2016 dom za 200 000 EUR. Rekonštrukcia ho vyšla 50 000 EUR + zaplatil realitnej spoločnosti 3 000 EUR za sprostredkovanie predaja a 150 EUR za znalecký posudok. Dom bol následne predaný v roku 2019 za 250 000 EUR. Na základe uvedených skutočností Peter na predaji domu prerobil. V každom prípade je však povinný v rámci daňového priznania dokladovať príjem za predaj a aj vlastné investície do domu. Keďže nie je možné uviesť v daňovom priznaní vyššie investície ako príjem, Peter uvedie také sumy, aby bol rozdiel nulový. Daň bude v tomto prípade rovnako vypočítaná ako nulová.
Zvážili ste všetky atribúty a ste rozhodnutí predávať?
