Kupujete byt z vlastných zdrojov? Návod, ako správne nastaviť úhradu kúpnej ceny

Jednoduchý a praktický návod pre predávajúceho aj kupujúceho.

Predávate alebo kupujete nehnuteľnosť na Slovensku a úhrada kúpnej ceny bude prebiehať z vlastných finančných prostriedkov (teda bez využitia hypotekárneho úveru)? Keďže pri cenách nehnuteľností zákon nepovoľuje platbu v hotovosti, celá transakcia musí prebehnúť bezhotovostne. Spôsob tejto úhrady je nutné vopred presne dohodnúť a uviesť priamo v kúpnej zmluve.

Najdôležitejšia otázka pre predávajúceho znie: Ako zabezpečiť, že peniaze skutočne dostanem po tom, čo podpíšem zmluvu a prevediem vlastníctvo na nového majiteľa?

V praxi sa na ochranu oboch strán najčastejšie používajú tri osvedčené nástroje: vinkulovaný vklad v banke (vinkulácia), advokátska úschova a notárska úschova. Nižšie nájdete jednoduché vysvetlenie, ako celý proces funguje, aké postupy v realitnej kancelárii DO DOMČEKA používame a na čo si dať pozor pri výbere konkrétneho riešenia.

1) Vinkulovaný vklad v banke — čo to je a kedy ho zvoliť

Čo je vinkulácia? Vinkulovaný vklad v banke znamená, že kupujúci má peniaze na svojom bankovom účte, banka však jeho prostriedky „vinkuluje“ — obmedzí ich použiteľnosť a zaviaže sa vyplatiť predávajúcemu len za splnenia dohodnutých podmienok (napr. predloženie listu vlastníctva s názvom kupujúceho). Zároveň však banka na základe zmluvy s majiteľom účtu (kupujúcim nehnuteľnosti) neumožňuje kupujúcemu “míňať” dané finančné prostriedky. V tomto prípade tak má predávajúci istotu, že druhá strana má úspory na kúpu bytu či domu, a práve na to aj budú použité (po splnení dohodnutých podmienok).

Výhody vinkulácie:

• Zmluva s bankou je pomerne jednoducho a rýchlo vypracovateľná (spravidla nie dlhšie ako niekoľko pracovných dní).
• Je zväčša lacnejšia než iné riešenia a služby.
• Proces môže byť jednoduchší pri lokálnych, rutinných prevodoch.

Nevýhody a riziká vinkulácie (čo predávajúci musí vedieť):

• Exekúcia: peniaze na vinkulovanom účte sú stále majetkom kupujúceho. Ak sa medzičasom začne exekučné konanie voči kupujúcemu, exekútor môže zasiahnuť aj na vinkulovaný účet — predávajúci tak môže prísť o peniaze aj po prevode vlastníctva. To je hlavný dôvod, prečo sa pri vyšších sumách vinkulácia často nepovažuje za dostatočnú ochranu. 
• Nízka flexibilita: Banky majú často štandardné vzory zmlúv a nízku flexibilitu pri úpravách podmienok, veľkú individualitu a výnimky v zmluve tak neočakávajte.
• Analýza podmienok v bankách: Nie všetky pobočky alebo banky túto službu ponúkajú; poplatky sa líšia (môže byť fixný alebo percentuálny). 
• Nepredvídané situácie: V prípade, že kupujúci zomrie počas procesu, peniaze sa stávajú predmetom dedičského konania a môžu byť na dlhé mesiace "zablokované", čo predávajúcemu výrazne skomplikuje život.

Kedy je vhodná? Pri menších transakciách a pokiaľ sa jedná o dôveryhodnú osobu kupujúceho. Zároveň hovoríme o spôsobe, ktorý je výhodný, ak požadujete lacnejšie a rýchle riešenie. Pri väčších sumách však radšej zvážte notára.

2) Advokátska úschova — flexibilita, ktorú oceníte pri zložitejších prípadoch

Čo je advokátska úschova? Zjednodušené vysvetlenie postupu:

• Kupujúci pošle peniaze na samostatný bankový účet, ktorý spravuje advokát.
• Advokát peniaze vyplatí podľa podmienok, ktoré si dohodnú kupujúci a predávajúci v zmluve o úschove.

V rámci daného typu môžete zvoliť aj inú tretiu stranu ako advokáta, napríklad realitnú kanceláriu. Advokát sa však považuje za všeobecne bezpečnejšiu voľbu, pokiaľ má uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu (odporúčame mať toto poistenie preverené).

Čo je výhodou u advokátskej úschovy?

• Veľká flexibilita počas celého procesu.
• Podmienky vyplatenia je možné nastaviť veľmi presne (napr. súčasné splnenie viacerých podmienok — zápis do katastra, vrátenie kľúčov, doloženie dokumentov a podobne).
• Advokát tiež môže pripraviť všetky dokumenty (kúpna zmluva, návrh na vklad), takže proces vie byť komplexne ošetrený. 

Aké sú riziká advokátskej úschovy?

• Dôvera v advokáta: systém stojí na dôvere v konkrétneho advokáta, či jeho advokátsku kanceláriu ako takú. Hoci advokáti majú poistenie, bežné poistenie nenahrádza škody spôsobené úmyselnou spreneverou. Preto si vyberajte etablovanú kanceláriu s dobrými referenciami. 
• Ak potrebujete absolútnu ochranu pred exekúciou voči kupujúcemu, advokátska úschova nemusí mať rovnakú „automatickú“ ochranu ako notárska úschova — veľa závisí od právnej konštrukcie účtu a zmluvy.
• Poplatky sú stanovené dohodou s advokátom — môže to byť pevná suma alebo percento z transakcie. Ak advokát poskytuje širší právny servis, môže byť poplatok súčasťou balíka služieb. Vo všeobecnosti sa však jedná o vyššiu sumu poplatkov ako v prípade vinkulovaného vkladu v banke.

3) Notárska úschova — „zlatý štandard“ pre bezpečnosť predávajúceho

Prečo je notárska úschova najbezpečnejšia? Peniaze sú dočasne zložené na osobitnom účte notára a ich uvoľnenie notár urobí len po splnení podmienok zapísaných v notárskej zápisnici. Právny rámec a postupy sú upravené Notárskym poriadkom a vyhláškami, preto je to považované za najbezpečnejšiu formu úschovy.

Kľúčové výhody notárskej úschovy:

• Skutočná ochrana pred exekúciou: peniaze v notárskej úschove sú počas trvania úschovy chránené pred exekúciou voči zložiteľovi (kupujúcemu). To je pre predávajúceho hlavnou kľúčovou výhodou. 
• Verejná listina a transparentnosť: notárska zápisnica má vysokú dôkaznú silu a postup notára je prísne regulovaný zákonom. 
• Notárska úschova dáva najväčšiu právnu istotu predávajúcemu.

Nevýhody notárskej úschovy:

• Poplatky môžu byť vyššie. Odmena notára za úschovu je regulovaná vyhláškou a rastie spolu so sumou úschovy, čo znamená, že poplatky môžu byť vyššie než u banky/advokáta. Pri štandardnej cene bytu (100 000 - 200 000 eur) rátajte s poplatkami až v stovkách eur.
• Doba vybavenia sa môže líšiť a vybavenie nemusí byť také rýchle ako napríklad pri vinkulovanom vklade v banke.

Kedy zvoliť notára? Pri väčších sumách alebo ak je prioritou pre predávajúceho maximálna právna istota (ochrana pred exekúciou, verejný a regulovaný postup).

Ako prebieha zabezpečenie úhrady kúpnej ceny pri predaji nehnuteľnosti krok po kroku:

1. Predbežná dohoda v kúpnej zmluve — jasne definujte spôsob úhrady (vinkulácia / advokátska úschova / notárska úschova).
2. Overenie identity a dokumentov — pri notárovi a advokátovi sa vykonáva identifikácia osôb a prípadné overenie listu vlastníctva.
3. Zriadenie úschovy / vinkulácie — kupujúci prevedie peniaze podľa dohodnutého postupu.
4. Kontrola podmienok uvoľnenia — stanovte presné podmienky/dokumenty, ktoré musia byť splnené (napr. vklad vlastníckeho práva na katastri s menom kupujúceho, potvrdenie o vysporiadaní zaťažení alebo iné).
5. Vyplatenie — po splnení podmienok notár/advokát/banka vyplatí peniaze predávajúcemu.
   
   

DO DOMČEKA radí: Vždy si vyžiadajte písomné potvrdenie o uvoľnení finančných prostriedkov a evidencii prevodu.

Stručné zhrnutie v tabuľke

Neviete sa rozhodnúť, ktorý spôsob je pre váš predaj najvhodnejší? Kontaktujte nás v DO DOMČEKA, radi vám poradíme s nastavením bezpečnej platby.

Často kladené otázky (FAQ)

• Môže exekútor vziať peniaze z notárskej úschovy?
  V praxi sú peniaze v notárskej úschove chránené pred exekúciou vedenou voči zložiteľovi — to je jeden z hlavných právnych dôvodov, prečo ju predávajúci preferuje. 
• Ktorá úschova je najlacnejšia?
  Zvyčajne býva najlacnejšia vinkulácia v banke, potom advokátska podľa dohody a najvyššie môžu byť notárske poplatky (sadzba podľa vyhlášky). Ale pri voľbe treba porovnávať nielen cenu, ale najmä riziko, poprípade čakacie lehoty. 
• Ak mám obavy z advokáta, čo robiť?
  Vyberajte advokáta s dobrými referenciami, pýtajte sa na spôsob vedenia úschovného účtu, poistenie kancelárie a žiadajte pravidelné písomné potvrdenia o stave úschovy.