Refinancovanie hypotéky bolo dlhodobo považované za výhodný a rozumný akt, vďaka ktorému mohol dlžník ušetriť na pôžičke nemalú sumu peňazí. Ešte do roku 2022 sa nad tým, či refinancovať alebo nie, ani len nezamýšľalo. Momentálne je však situácia na trhu viac než rôznorodá a odpoveď na danú otázku už nie je až tak jednoznačná. V tomto článku vám priblížime všetky známe faktory, ktoré by mali pri konečnom rozhodnutí zavážiť. Kedy sa vôbec oplatí refinancovať a akú banku si vybrať? Aj na túto otázku sa vám dnes pokúsime odpovedať.

Ale poďme pekne poporiadku. Čo je refinancovanie hypotéky?

V zjednodušenom zmysle môžeme refinancovanie označiť ako prenesenie hypotekárneho úveru z jednej banky do druhej. Rovnako tento úkon označujeme ako vyplatenie pôvodnej hypotéky a nahradenie novou, v určitých aspektoch výhodnejšou.

Z akých dôvodov sa hypotéka refinancuje?

• Končí nám fixácia úroku v banke
  • Banka má povinnosť upovedomiť klienta minimálne 2 mesiace pred skončením fixácie s novými podmienkami v rámci splácania úveru
• Chceme si predlžiť splácanie úveru a rozložiť (znížiť) tak splátky na viac rokov
  • V tomto bode si treba uvedomiť, že síce sa vám na začiatku predĺženia lehoty splátka zníži, no treba počítať s dodatočným navýšením v rámci dvíhajúceho sa úroku (po skončení fixačnej doby)
• Chceme z úveru vylúčiť druhého platiteľa a prepísať byt aj celú k nemu prislúchajúcu hypotéku iba na nás (alebo niekoho iného)
• Navýšenie hypotéky z akéhokoľvek dôvodu (rekonštrukcia, prikúpenie garáže, a podobne)
• Zmena, zrušenie či výmena služieb a produktov, ktoré sme si zakúpili (vybavili) k hypotekárnemu úveru

Ako refinancovať hypotéku?

V prvom rade musíte mať jasno v tom, prečo idete úver refinancovať.

1. Pokiaľ ste dostali nevýhodný úrok už pri žiadosti o hypotéku (napríklad z dôvodu vašej nízkej začiatočnej bonity) a viete, že sú na trhu momentálne výhodnejšie ponuky, prvým krokom by po správnosti malo byť oslovenie banky, v ktorej úver aktuálne splácate. Ak ste pre banku zaujímavý klient a bude mať pre vás lepšiu ako súčasnú ponuku, oslovia vás zamestnanci z retenčného oddelenia.
2. Keď už budete vedieť, čo všetko vám vie predložiť vaša banka, môžete si ísť overiť všetky dostupné protiponuky do iných bánk.
3. Po zozbieraní informácií môžete začať porovnávať. Prvotným kritériom budú potenciálne nové výšky úroku a fixačné obdobie, ktoré vám budú môcť zaručiť.

Pozor: Ak sa vám fixačné obdobie vo vašej banke končí napríklad o dva roky a nová banka vám ponúka výhodnejší úrok, uistite sa, či bude nový úrok platný na novo-stanovené fixačné obdobie  (takzvaný reštart fixačného obdobia) alebo len na dané dva roky. Podľa tohto hľadiska si následne vyrátajte ušetrenú sumu peňazí za nižší úrok iba na toto obdobie (nová banka vám totižto nedokáže garantovať presne ušetrené peniaze do konca splatnosti hypotekárneho úveru, hoci by vám túto prognózu mohli načrtnúť).
Ďalším kritériom sú dodatočné poplatky spojené s presunom hypotéky do inej banky. Štandardne sem radíme pokutu za predčasné splatenie úveru banke a presun. Tento poplatok zvyknú nové banky preplácať za svojich nových klientov, nie je to však stopercentným pravidlom. Preto si vždy overte vaše konkrétne možnosti. Pokiaľ by ste poplatok mali platiť predsa len vy, rátajte s maximálne 1% zo zostatku úveru. Ak sa chcete jeho zaplateniu vyhnúť, odporúčame vám refinancovať počas obdobia refixácie - vtedy za túto službu platiť nebudete.
K poplatkom prirátajte tiež návrh na vklad do katastra (66,- Eur). Ísť na kataster nebudete musieť sami, môžete tiež prenechať túto službu na vášho finančného poradcu (poprípade realitného makléra).

Náš tip: Ak ste v súčasnej banke neplatili za svoj bežný účet (kvôli splneným podmienkam), overte si, ako to budete mať v novej banke - tieto poplatky môžu ovplyvniť celkové náklady a znevýhodniť tak presun úveru do inej banky. Síce sa vám to môže spočiatku javiť ako banalita, platby sa vedia pekne nahromadiť a refinancovanie tak kvôli tomu racionálne stopnúť.

Neupomeňme ani fakt, že bude nutné vytvoriť nový znalecký posudok, za ktorý bude taktiež treba zaplatiť. Len vo veľmi výnimočných prípadoch od vás banka nebude nový posudok vyžadovať.

Nasledujúci poplatok môže byť ponúknutý novou ale aj súčasnou bankou, v ktorej máme uložený hypotekárny úver. Máme na mysli cross-sell produkty, ktoré sa radia medzi doplnkové k už jestvujúcej hypotéke. Ako príklad uvedieme ponuku od banky poskytujúcej nižší úrok v prípade uzavretia životného poistenia. V tomto prípade si treba uvedomiť, že síce by sme mali menšiu splátku úveru, no koniec-koncov by naše mesačné výdavky mohli byť vyššie aj po refinancovaní kvôli tejto dodatočnej službe.

Nerefinancujte, pokiaľ je mínusov viac ako plusov

Nič netreba robiť nasilu, to isté platí aj v prípade refinancovania hypotéky. Pokiaľ ste si zrátali všetky pre a proti a pozitíva nie sú jednoznačne prevažujúce, odložte refinancovanie na inokedy. Nesilte to, sledujte situáciu na trhu a buďte opatrní. Nie nadarmo platí zlaté pravidlo: dvakrát meraj, raz strihaj.

Stabilita nad nerozumné šetrenie “drobných”

Taktiež si treba uvedomiť, že nie je vždy cieľom ušetriť menší obnos peňazí na nižšom úroku a pritom si zaručiť len krátke fixačné obdobie. Pri dnešnej nevyspytateľnej situácii je častokrát výhodnejšie držať sa vyššieho úroku s dlhšou fixáciou a mať tak istotu na viac rokov.

Nezabudnite na ostatné úverové produkty

Ak máte okrem hypotekárneho úveru napríklad aj spotrebný úver, jeho refinancovanie a zabalenie k platbe hypotéky by nemuselo byť úplne výhodné. Pri spotrebnom úvere sa totižto úrok nemení počas celej doby splácania. Pri refinancovaní a spojení s hypotékou by sa už úrok odvíjal v rámci každého fixačného obdobia.

Nestrácajte svoj drahocenný čas. Čas sú predsa peniaze

Ak sa máte možnosť poradiť, vždy je lepšie tak urobiť a nekonať na vlastnú päsť. Naše finančné a poradenské služby sú poruke aj v rámci refinancovania úveru. Kontaktuje nás a buďte si svojím rozhodnutím stopercentne istí. Predsa len, prieskum finančného trhu a jednotlivých ponúk bánk nie je práca na jednu hodinu, a čas je pre mnohých z nás hodnotnejší ako samotné peniaze.

FAQ