Nehnuteľnosť financovaná hypotékou je v čase vyšších úrokov a menej výhodných hypoték často pre mnoho klientov väčším strašiakom ako dôvodom pre pocit istoty. Prečo niektorí klienti napriek tomu investujú do nehnuteľností a prenajímajú? Základom sú informácie, ktoré klient nielen musí vedieť nájsť, ale musí ich vedieť aj vyhodnotiť, aby si vedel vybudovať v budúcnosti pasívny príjem. Prípadne musí vedieť, na koho sa môže obrátiť.

Pohľad na zdaňovanie prenajímaných nehnuteľností, je len jednou malou časťou v tejto problematike, ktorú si potrebujete naštudovať. Aby ste sa vedeli správne rozhodnúť, ktorú nehnuteľnosť kúpiť a ktorú predať, je potrebné pozrieť na vec očami obchodníka.

Nezabúdajte na svoju daňovú povinnosť, a teda priznať štátu, že nadobúdate z prenajímania istý mesačný príjem. V daňovom priznaní je však možné odpočítať rôzne náklady, ktoré Vám v rámci prenájmu vznikajú. V tomto článku si povieme, ako si viete znížiť ročnú daň a zároveň si prejdeme celkový postup, ktorý je potrebné dodržať.

Registrácia na miestny príslušný daňový úrad

Začnime teda pekne poporiadku. Či už daň platiť budete alebo budete od nej oslobodení, istým činnostiam sa nevyhnete. Ešte pred samotným daňovým priznaním máte povinnosť registrovať sa na miestny daňový úrad. Termín, do ktorého je nutné sa prihlásiť, vyplýva z dátumu, kedy ste začali poskytovať prenájom nehnuteľnosti. Urobiť tak musíte do konca druhého mesiaca od nasťahovania nájomníkov. Pre objasnenie uvádzame príklad: ak prenajímate byt či dom od januára, registrácia na daňový úrad musí byť vykonaná najneskôr do konca februára. Tu sa vaša práca končí a začína sa práca pre prideleného správcu dane. Ten Vám má povinnosť do 30 dní od registrácie prideliť daňové identifikačné číslo potrebné pri každej nasledovnej návšteve úradu.

Výnimka: Pokiaľ podnikáte v určitej sfére alebo ste živnostník, registrácia na daňovom úrade pre Vás nie je potrebná. Rovnako to platí pre tých, ktorí už na úrade registrovaní sú.

Nezabudnite: Ak si zmeníte priezvisko, presťahujete sa, či prestanete svoje obydlie prenajímať, na nahlásenie všetkých vykonaných zmien máte 30 dní.

Prenájom a daňové priznanie - kedy platiť?

V rámci daňového priznania je prenajímateľ povinný uviesť všetky príjmy, ktoré prostredníctvom danej činnosti nadobudol. Nájomné sa nezdaňuje len v prípade, že za zdaňovacie obdobie nepresiahlo sumu 500€. Daňové priznanie nepodávate iba v prípade, že Váš celkový príjem nepresiahol za zdaňovacie obdobie sumu  2 461,41€.

V rámci zdaniteľnéno príjmu môže ísť o tieto možnosti:

• Príjmy z kapitálového majetku
• Príjmy z podnikania, z inej samostatne zárobkovej činnosti, z prenájmu a z použitia diela a umeleckého výkonu
• Príjmy zo závislej činnosti
• Ostatné príjmy

Do zdaniteľného príjmu naopak nerátame: podporu v nezamestnanosti, materskú, rodičovský príspevok, starobný či invalidný dôchodok.

Ako si viete znížiť daň z prenájmu?

Ak nepatríte medzi vyššie spomenuté výnimky, daň z prenájmu platiť budete musieť. Môžete si ju aspoň teda aspoň znížiť. Okrem reálnej výšky mesačného nájmu si do daňového priznania viete započítať náklady, ktoré Vám v rámci nájomného priestoru vznikajú. Nezabudnite, že uplatniť si môžete len výdavky, ktoré viete skutočne dokázať. Zároveň sa Vám pri akomkoľvek zárobku z prenájmu za príslušné zdaňovacie obdobie automaticky odrátava prvých 500€ (tie sa nezdaňujú).

Poďme si ukázať na reálnom príklade, ako si môžete z pohodlia domova vypočítať celkovú sumu výdavkov, ktoré si môžete v rámci daňového priznania uplatniť. Povedzme, že Váš mesačný nájom je 700€. Za celé zdaniteľné obdobie (12 mesiacov) bude Váš príjem z prenájmu 8 400 €. Zdaňovať budete ale sumu nižšiu o prvých zarobených 500€, od ktorej ste zo zákona oslobodení. Suma zdaniteľného príjmu teda vychádza 7 900€. Celkové výdavky v rámci prenajímania sa vyšplhali na 3 150€.

Uplatňovať výdavky v daňovom priznaní si však budete až podľa konečného vzorca (hovoríme o použití rovnakého pomeru zníženia príjmov a výdavkov):

• Vzorec: (Konečný príjem oslobený od prvých 500€ : Príjem z nájmu pred odrátaním 500€) x Výdavky na prenajímanie
• Reálny výpočet výdavkov použitých na prenajímanie, ktoré si môžeme v daňovom priznaní uplatniť vypočítame nasledovne: (7 900 : 8 400) x 3 150 = 2 962,5€

Zdaniteľné príjmy z prenájmu v daňovom priznaní uvediete v sekcii daň z príjmu fyzickej osoby typu B v VI. oddieli v tabuľke číslo 1 v 1. stĺpci.

                                                                        Zdroj: Vstock LLC/Klaus Tiedge/Getty Images

Čo si viem zarátať do výdavkov v rámci prenájmu nehnuteľnosti?

Tu sa dostávame do bodu, kedy si skutočne viete pomôcť a znížiť vašu daň až na pomyselnú nulu. Na výdavky však nazeráme dvojitým metrom - podľa toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nie.

- Pokiaľ nehnuteľnosť nie je zapísaná ako obchodný majetok, za výdavok sa považujú len základne veci potrebné na fungovanie Vášho obydlia (platenie elektriny, vody, plynu, tepla, domová správa, internet a iné).

- Ak je nehnuteľnosť súčasťou Vášho obchodného majetku, do výdavkov si viete zapísať podstatne viac produktov a služieb. Okrem všetkých bodov z prvého prípadu pribudli výdavky ako opravy, úroky v prípade prítomnosti hypotéky, poistenie, daň z nehnuteľnosti, príspevok do fondu opráv a údržby nebytových priestorov a mnohé ďalšie.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) Vám jednoznačne pomôže

Pokiaľ manželia vlastnia spoločnú nehnuteľnosť, obrovskou výhodou je fakt, že nezdaniteľných prvých 500€ si môžu uplatniť obaja (dokopy sa teda nezdaniteľná suma zdvojnásobí = 1 000€). Ďalším benefitom je ľubovoľné rozdelenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v rámci daňového prizannia. Zvolený pomer bude potom použitý aj na rozdelenie výdavkov medzi oboch partnerov. Ak by sme teda rátali s manželským párom, kedy je žena na materskej dovolenke a jej jediný zdaniteľný príjem je nájomné, účtovne si vedia vytvoriť práve taký pomer, aby žena neplatila vôbec žiadnu daň. Rátajme s našou už vyššie uvedenou sumou 8 400€ zarobenou za prenájom bytu. Tu nebudeme odrátavať len 500€, ale 1 000€. Výdavky rovnako nebudeme meniť (3 150€). Ak si príjmy rozdelíme presne na polovicu, a tým pádom aj výdavky, ženine príjmy sa zmestia do najvyššej možnej nezdaniteľnej sumy (2 461, 41€), kedy nie je potrebné podávať daňové priznanie. V takomto prípade sa teda celkovo bude platiť oveľa nižšia daň, ako keby sa príjmy nerozdelili medzi dvoch spolumajiteľov. Podobným príkladom je manželský pár na dôchodku, kedy si rovnako vedia príjmy z prenájmu rozdeliť a dosiahnuť tak minimálnu (ak vôbec nejakú) daň.

Nezabudnite: Pokiaľ si obaja manželia chcú uplatniť daň z prenájmu a navýšiť aj nezdaniteľnú zložku, je nutné, aby boli obaja registrovaní na príslušnom daňovom úrade.

Čo hrozí pri nezaplatení dane z prenájmu?

V prvom rade sa Vám okrem samotnej dane poplatok navýši o úroky z omeškania - čím dlhšie to naťahujete, tým vyššia bude konečná suma. Ďalším prípadom je situácia, kedy sa prenájomca vôbec nezaregistroval na daňový úrad - vtedy môžete dostať pokutu od 60€ až do 20 000€.

Ste v prenájme začiatočníci?

Ak nad prenajímaním jednej z Vašich nehnuteľností zatiaľ len premýšľate, nechajte si poradiť od odborníkov s dlhoročnými skúsenosťami. Služba rent management Vám zabezpečí nielen čistú hlavu, no taktiež za Vás nájde toho najlepšieho nájomníka a bude s ním počas celej doby komunikovať. Vy tak môžete rátať so splátkami za byt načas a vrátený byt v špičkovom stave. V rámci poradenstva v sektore rent management sme tu pre Vás a radi Vám s celým procesom pomôžeme.

Rada na záver

Nehnuteľnosť vie byť dobrým sluhom ale zlým pánom. Ak sa Vám o krátku dobu končí fixácia výhodného úroku, zamyslite sa nad svojimi úsporami z dlhodobého hľadiska. Prenájom nehnuteľnosti je perfektným pasívnym príjmom, pokiaľ nie ste stratoví. Pri zvýšení úrokovej sadzby však môže byť realita o niečo menej pozitívna. Môže sa Vám napríklad stať, že sa Vám výdavky navýšia o toľko, že nebude absolútne logické nehnuteľnosť prenajímať, ale ju skôr predať. Častokrát je v merítku niekoľko desiatok rokov výhodnejšie predať svoju nehnuteľnosť a skúsiť pohľadať iné investičné možnosti. Druhou možnosťou je využiť obdobie s nižším úrokom na sporenie a odkladanie si na obdobie s rapídnejšie stúpajúcou infláciou (a tým pádom aj navyšovaním úrokov). Ak ale nehnuteľnosť nechcete po fixácii predať, minimálne si urobte malý prieskum trhu a zistite, či by Vám iná banka neponúkla aspoň o niečo lepšie podmienky a vy by ste tak hypotéku šikovne refinancovali. Nezabúdajte, na každú investíciu (aj nehnuteľnosť) nazerajte v období minimálne 10-20 rokov.

FAQ