Rent management je spoľahlivý pomocník pri prenájme nehnuteľnosti

07.04.2022
Rent management je spoľahlivý pomocník pri prenájme nehnuteľnosti

Pohnútky klientov kúpiť si nehnuteľnosť na prenájom sú rôzne. Niekto si takýmto spôsobom "sporí“ na dôchodok, iný zabezpečí deťom ľahší štart do života, tým že nájomca „splatí“ úver, a ak nie celý, tak aspoň časť. Iný chce cestovať a na určitý čas nehnuteľnosť prenajme. Niekto chce využiť možnosť zobrať lacný úver z banky a zabezpečiť si tak pasívny príjem v budúcnosti. Iný chce investovať do nehnuteľnosti, lebo má pocit, že je to bezpečnejší spôsob, ako investovať na kapitálových trhoch.

Ako pri každej inej investícií, tak aj pri investícií do nehnuteľností prichádzajú problémy, ak sa neprávne nastavia očakávania, investičný horizont a nestanoví sa cieľ a samozrejme pravidlá.

Pamätám si veľmi veselú skúsenosť, kedy klientka kupovala investičný byt. Cieľ bol jasne stanovený: zarobiť na peniazoch z banky a mať mesačný príjem z prenájmu v stanovenej výške. Všetko bolo dobre vypočítané, až do obdobia, kedy do toho vstúpili emócie. Klientka začala vyberať nábytok, akoby sa mala do daného bytu sama nasťahovať. Následne vyberala nájomníka podľa sympatie a nie podľa jeho schopnosti platiť. A ako v každom inom podnikaní, tak aj tu platí, emócie do biznisu nepatria. Pozrieť sa na veci z iného uhla pohľadu prináša uvoľnenie. Určite sa o prenájme neraďte s tými, ktorý o tom len počuli, alebo sa rozhodujú pocitovo a bez konštruktívnych riešení.

Klienti najčastejšie využívajú túto príležitosť na tvorbu majteku. Vedia, že každá investícia si vyžaduje určitý čas na to, aby sa zhodnotila. Tiež vedia, že je potrebné stanoviť si investičný horizont. Musia si premyslieť aj to, ako sa zachovať, ak trhy náhodou spadnú, aby sa vedeli so situáciou vysporiadať objektívne a hlavne v zdraví. Ak teda, patríte ku skupine ľudí, ktorí sa rozhodli prenajímať, ale nemáte dostatok informácií, čítajte ďalej.

 

3 kľúčové stratégie pre prenajímateľa

 

1. Usmernenie nájomníkov

 

Byť ziskovým prenajímateľom v sebe zahŕňa oveľa viac, ako len vyberať nájomné. Myslite na to, že nikdy neviete, komu svoju nehnuteľnosť prenajmete, a tak si ju treba zabezpečiť v každom možnom ohľade. Určiť si dátum splatnosti nájomného je nevyhnuté, rovnako ako stanovenie si poplatkov z omeškania a dodatočných lehôt. Vydiskutujte si hneď na začiatku možné následky a riešenia nezaplateného nájomného.
Čo sa týka nájomnej zmluvy, uistite sa, že zahŕňa všetky právne podmienky požadované zákonom o prenajímateľovi a taktiež, že opisuje prenájom podľa najnovšej verzie zákona. Nájom sa môže riadiť paragrafmi Občianskeho zákonníka alebo zákonom o krátkodobom prenájme bytu. Nájomná zmluva je vytvorená buď na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania.
Pri nasťahovaní si podrobne prejdite vami určené pravidlá a požiadavky na nájomníka, no taktiež aktuálny stav nehnuteľnosti (odpisy vody, plynu + približné mesačné náklady za elektrinu), ktorý by mal byť súčasťou nájomnej zmluvy.

Náš tip: V prvom rade ide o vašu nehnuteľnosť, ktorú prepúšťate pravdepodobne cudziemu človeku. Nenechajte sa preto zmiasť emóciami. Pri správnom kritickom výbere nájomcu sa vám nehnuteľnosť o pár rokov vráti v rovnakom stave, v akom ste ju odovzdali, ak nie v lepšom. Zároveň sa nedajte zlomiť na prázdne reči, viacerí prenajímatelia už na to nepekne doplatili. Všetko si vždy poistite čierne na bielom v náležitostiach nájomnej zmluvy.

 

2. Riadenie údržby nehnuteľnosti a inšpekcií

 

Druhým bodom pri prenájme je zabezpečenie údržby bytového priestoru takým spôsobom, aby zodpovedal stavu spôsobilému na riadne užívanie. Vo vašom vlastnom záujme musí teda byť prenajímanie nehnuteľnosti v čo najlepšej forme. Svietia všetky svetlá? Dajú sa okná dobre otvárať? Nekvapká batéria v kúpeľni? Dôkladne a zároveň kriticky si prehliadnite nehnuteľnosť očami potenciálneho nájomcu a prípadné nedostatky napravte ešte pred nasťahovaním nového nájomcu. Následné potrebné opravy by mali byť definované v zmluve o prenájme bytu. Pokiaľ sa jedná o klasickú výmenu žiarovky, či zašróbovanie neupevnených dvierok, spravidla si všetko vyrieši nájomca. Ak sa však obe strany nedohodli inak, prenajímateľ je zodpovedný za odstránenie všetkých chýb, ktoré by bránili užívaniu bytu, či istým spôsobom obmedzovali a ohrozovali samotného nájomcu. Každá minca má však dve strany, a tak sa na celú situáciu vieme pozrieť aj z druhého uhla pohľadu. Ak by škody spôsobil nájomca, je povinný ich dať na vlastné náklady opraviť.

Potrebné opravy by mali byť definované v zmluve o prenájme bytu

3. Správa financií

 

Nenechávajte žiadnu otázku nezodpovedanú a všetky financie si pekne spíšte. Ak chcete totiž z prenájmu reálne profitovať, budete musieť poznať výdavky a príjmy celkom dopodrobna. Prinášame krátky zoznam vecí, ktoré by ste celý čas mali ako "podnikatelia" držať v hlave:

  • Mesačné hrubé príjmy z nájmu: koľko mesačne inkasujete na nájomnom. Cenu nájomného si definujte na základe prieskumu súčasného trhu a zohľadnenia lokality, dispozície, vybavenia a stavu nehnuteľnosti.
  • Mesačné náklady na vodu, plyn a elektrinu
  • Poistenie majetku
  • Splátka hypotekárneho úveru
  • Ročné dane z nehnuteľnosti

Pokiaľ chcete, aby vaše investície začali poskytovať stabilný a spoľahlivý príjem mesiac čo mesiac, potom je investícia na kľúč presne to, čo hľadáte. Prenájom nehnuteľnosti môže byť výnosným spôsobom, ako si udržať svoje bývanie a zarobiť na ňom v čase, keď ho momentálne neobývate. Nebudeme vôbec preháňať ak povieme, že väčšina úspešných podnikateľov svoj majetok znásobila práve investovaním do nehnuteľností. Títo úspešní podnikatelia však mali vopred určený cieľ a jasne stanovený dôvod, prečo vôbec chcú s prenajímaním začať a čo im to môže priniesť. Také isté otázky si budete musieť položiť aj vy. Nič sa predsa nedeje len tak a ak chcete z tejto služby skutočne profitovať, treba sa jej aj patrične venovať. Ak je totižto nesprávne manažovaná, môžete veľmi rýchlo pocítiť chaos z celého procesu či podľahnúť emóciám. Koniec-koncov sa tak zo sľubného pasívneho príjmu stane reálna záťaž. Generovať zisk v sebe zahŕňa zložitý proces, ktorý veľa vlastníkov nechce podstupovať, a tak sa častokrát zverujú do rúk odborníkov. K vyššie spomenutým bodom sa dá pristupovať viacerými spôsobmi. O troch najčastejších si povieme viac. ...ak chcete z tejto služby skutočne profitovať, treba sa jej aj patrične venovať

A. Chcem byť na to sám

 

Prvou, tou nazložitejšou cestou pri prenajímaní bytu, je samostatné riešenie problémov v každom ohľade. Vy ste ten, kto vyberá nájomné, odnáša pokazenú práčku a kupuje novú, vybavuje mechanika na pokazenú toaletu, či podáva dane. Ak by ste teda boli práve niekde v zahraničí na dovolenke a nájomca Jozef vám zavolá, že mu tečie práčka, budete musieť všetko riešiť aj spoza mora a vytúžený oddych si zrejme veľmi neužijete. Jednoducho povedané, budete musieť byť vždy k dispozícii. Výhodou tejto prvej možnosti je naopak plná kontrola nad nehnuteľnosťou a spoliehate sa 100%-ne len sami na seba. Buďte si však vedomí toho, že na úplnú samostatnosť potrebujete byť expertom na všetko mať skúsenosti a čas. Napríklad, hneď na začiatku potrebujete pripraviť nájomnú zmluvu. Pokiaľ by ste si ju vytvorili svojpomocne, mohli by ste ľahko zabudnúť na viaceré body zákona o prenajímateľovi a nájomcovi. A ďalej, pokiaľ by ste si pravidelne nekontrolovali stav bytu a meračov, môže sa stať, že nedoplatky za energie a prípadné škody vám depozit nepokryje. Takto by sme mohli pokračovať donekonečna. Základnou myšlienkou je nebyť na všetko sám. Mať v tomto prípade poruke profesionála je z našej skúsenosti pre majiteľa veľké odbremenenie.

 

B. Nepohrdnem drobnou pomocou

 

Druhou možnosťou, ako sa starať o svoj prenajatý byt, je kombinácia vlastných zručností s pomocou odborníkov. Môže ísť napríklad o vypustenie fotenia, inzercie, propagácie, obhliadok, či právnych papierovačiek v prospech iných. V tomto prípade sa pri nehnuteľnosti postaráte len o to, na čo sa sami cítite a ostatné prenecháte skúsenejším. Uvoľní sa vám tak množstvo času na rodinu a priateľov, či hľadanie novej investičnej príležitosti. Síce ste o niečo ľahší, čo sa týka inzercie a nájdenia podnájomcu, no stále máte pod svojou réžiou viacero úkonov.

Naša rada: Odborníkov si hľadajte svedomito a uvážene, nesnažte sa tento proces unáhliť. Ide predsa o váš byt, ktorý vkladáte do cudzích rúk.

 

C. Dôverujem odborníkom

 

V tejto časti už môžeme hovoriť o skutočnom profesionálnom rent managemente. Ide o prípad, kedy chcete zarobiť z nehnuteľnosti čo najviac, no netúžite byť manažérom v praxi. Pravdepodobne radi prenecháte riadenie každodenných operácií na odborníkov. V rámci rent managementu hovoríme o správcovskej spoločnosti či realitnej kancelárii, ktorá sa na tento odbor špecializuje. Spoločnosti spravujúce nehnuteľnosť dokážu zvládnuť všetko, vrátane preverovania nájomníkov, nasťahovania i vysťahovania nájomníkov, kontroly spôsobu užívania nehnuteľnosti, zabezpečenia údržby i opráv.

 

Výhody rent managementu

 

Tou najväčšou je čistá hlava. Kedy nemusíte myslieť na žiadne starosti o byt, termíny splátok, vymáhanie nedoplatkov, čísla opravárov a mnoho iného. Jediné, čo vás bude zaujímať, bude udeľovanie dôležitých súhlasov, bez ktorých by sa správcovia bytu nezaobišli. Veľmi častými klientmi preto bývajú ľudia žijúci v zahraničí či mimo mesta, kde vlastnia danú nehnuteľnosť. Realitná kancelária vám v tejto oblasti zaručí 100%-nú obsadenosť vašich nehnuteľností, ktoré nenechajú ani mesiac bez dôveryhodného nájomníka. Nechcete predsa nájsť svoju nehnuteľnosť po skončení nájomnej lehoty v dezolátnom stave. Spoľahnúť sa taktiež môžete na nájomné dodané každý mesiac presne načas. S tým je spojená taktiež neustála komunikácia s nájomcami i prípadné riešenie vzniknutých komplikácií. Problémom sa však dá včas vyhnúť vďaka pravidelným kontrolám nehnuteľnosti. Dostatočný prehľad o súčasnom realitnom trhu, na základe ktorého určíte najlepšiu možnú výšku nájomného. Rent management v sebe taktiež zahŕňa aj právne služby, ktoré zabezpečujú vypracovanie nájomnej zmluvy, poistenie nehnuteľnosti a ďalšie služby podľa ponuky realitnej spoločnosti.

Prenechať úkony spojené so správou nájmu nehnuteľnosti realitnej kancelárii poskytuje prenajímateľovi výrazný komfort a v konečnom dôsledku aj úsporu času a energie. Tieto služby síce nie sú bez poplatku, ale po zhodnotení pomeru cena/výkon sa určite oplatia. Informujte sa bližšie v realitnej kancelárii.

Najväčšou výhodou rent managementu je čistá hlava a eliminovanie stresu pre majiteľa

FAQ:

 

Prečo by som sa mal rozhodnúť pre rent management?
Okrem vybavených právnych úkonov počítajte tiež s kvalitným odprezentovaním nehnuteľnosti, hľadaním podnájomcu, komunikáciou s nájomníkom, zabezpečením opráv, údržby, upratovania, riešením havarijných situácií, či evidenciou a uložením záložných kľúčov. Rentmanagement za vás vyrieši všetky nepredvídateľné situácie, zatiaľ čo vy môžete počítať s peniazmi načas a bytom v špičkovom stave.

 

Aké dokumenty potrebujem spracovať pri prenajímaní bytu?
Základom je dobrá nájomná zmluva, ktorá upravuje práva a povinnosti prenajímateľa, ako aj nájomcu. Dôležitým dokumentom je aj preberací protokol, v ktorom sú zaznamenané údaje o stave nehnuteľnosti a príslušenstve, počet odovzdaných kľúčov a stavy na meračoch elektrickej energie, plynu, vody a tepla na radiátoroch. Nameraným hodnotám je potrebné rozumieť, aby sme vedeli odsledovať spotrebu energií počas trvania doby nájmu a následne sa po ukončení s nájomcom finančne vysporiadať. Zároveň netreba zabudnúť na priznanie príjmu z nájmu z pohľadu platenia daní.

 

Aká nehnuteľnosť je vhodná na prenájom?
Pokiaľ ešte nevlastníte nehnuteľnosť, ktorú chcete prenajať, poriadne sa nad plánovanou investíciou zamyslite. Najdôležitejším faktorom je vo všeobecnosti pre nájomníka práve poloha. Tá by mala byť čo najviac strategická s jednoduchým a rýchlym prístupom do obchodu, školy, škôlky, či tiež k zastávke mestskej verejnej dopravy. Viac o kúpe vhodnej nehnuteľnosti sa dozviete v našom predchádzajúcom článku “Ako kupovať nehnuteľnosť?.

Ďalej sa dozviete...