Ako kupovať nehnuteľnosť?

29.11.2021
Ako kupovať nehnuteľnosť?

Niekto do toho skočí bezhlavo, niekto má naopak dokonale premyslený každý jeden krok v predstihu. My vám odporúčame zvoliť zlatú strednú cestu a pri nehnuteľnosti na predaj byť rozhľadený a dobre informovaný. Najdôležitejším faktorom je byť vždy o krok vpred pred ostatnými. No a na to budete potrebovať dostatočné vedomosti v oblasti realít.

 

Základné kroky pri kúpe nehnuteľnosti

 

1. Špecifikácia maximálnej ceny nehnuteľnosti

 

Tento bod je absolútny základ, od ktorého sa bude odvíjať celý následný proces kúpy nehnuteľnosti. Maximálna cena bytu sa vypočíta na základe vášho platu, našetrenej sumy peňazí a toho, či si idete brať úver. Hypotekárny úver má jedno nepísané pravidlo: pôžička na byt či dom býva schválená väčšinou do výšky 80% hodnoty nehnuteľnosti a banka vám požičia zväčša 100-násobný priemer vášho mesačného platu.

Uveďme si teda malý príklad: Zarábate v čistom 1 000 Eur - banka vám z tohto platu požičia najviac 100 000 Eur a toto teda bude vašich 80%. Zvyšných 20% už musíte našetriť sami. Hľadané ceny bytov by sa mali vyšplhať najviac na 125 000 Eur (pokiaľ však nemáte našetrenú vyššiu čiastku peňazí).

Uvedomte si teda hneď na začiatku, čo si reálne môžete dovoliť a na čo radšej ani nepozerať. Vaše finančné možnosti vám priblíži najobjektívnejšie finančný poradca, či priamo bankár, ktorý už ale pracuje pre konkrétnu banku. Predbežne vám úver vypočíta tiež hypotekárna kalkulačka, od ktorej sa už následne viete odraziť.

 

2. Vytvorenie dostatočného prehľadu o nehnuteľnostiach vo vybranej lokalite

 

Realitný maklér z New Yorku by vám povedal, že až po 20-tich obhliadkach bytov viete rozoznať dobrú ponuku od tej horšej. Toto je dôkaz toho, že bez prehľadu súčasných cien a ponúk sa ďaleko nedostanete. Samozrejme, 20 bytov si možno reálne nepozriete, no minimálne virtuálne by ste ich mali vidieť raz toľko. Nezabudnite si čítať celý popis a nepozerať len na ceny bytov a fotky. V inzeráte je veľmi dôležitá dobre označená poloha na mape. Plusový bod má tiež virtuálna prehliadka obytného priestoru. Nerobte tieto kroky zbrklo a vyhraďte si na ne dostatok času, aby ste poriadne skontrolovali všetky technické náležitosti - balkón, parkovanie, rozmery, prípadný rozsah rekonštrukcie (siete, kúpeľňa, podlahy). V prípade parkovania skontrolujte dostupné parkovacie miesto, či možnosť jeho zakúpenia. Ak hľadáte byt v centre, tento bod je obzvlášť podstatný.

3. Stanovenie si priorít

 

Chcete čo najviac ušetriť? Chcete bývať v centre? Chcete mať k dispozícii dvor pre deti či domáceho miláčika? Toto všetko sú dôležité otázky, na ktoré si pred samotnou kúpou musíte jednoznačne odpovedať. Pravdepodobne sa vám totižto nepodarí splniť každé vaše prianie. Pokiaľ si vopred určíte, čo je pre vás najdôležitejšie, pri samotných obhliadkach budete vedieť, na čo sa zamerať a čoho sa viete prípadne vzdať.

4. Otázky pred obhliadkou

 

Vybrali ste si potenciálne nové domovy a chystáte sa na obhliadku? Naštudujte si vopred vami zvolené inzeráty a spíšte si pozorne všetky nejasnosti. Body, ktoré neboli pre vás dostatočne vysvetlené v inzeráte, si zvýraznite a vydiskutujte ich ešte počas úvodného telefonátu, t.j. pred osobnou obhliadkou. Ušetríte tak čas nielen sebe, no poďakuje sa vám aj váš realitný maklér a súčasný majiteľ.

5. Výber spoľahlivej realitnej kanceláriie

 

Tento bod je rovnako dôležitý ako všetky predchádzajúce. Ak si totižto vyberiete neskúseného makléra, celý proces sa bude naťahovať, nebudete sa môcť na neho spoľahnúť a pravdepodobne aj prepásnete svoju vysnívanú nehnuteľnosť. So spoľahlivým a komunikatívnym maklérom bude obchod prebiehať transparentnejšie a hladšie. Uvedomte si, že váš realitný agent pracuje pre vás, nie proti vám. Nespochybňujte teda jeho kroky a snažte sa nasledovať jeho rady. Skúsený realitný mákler hľadá riešenia, pri ktorom obaja účastníci, a teda kupujúci aj predávajúci, dosiahnú metódou "win-win" obojstranný osoh. Pri prípadných nejasnostiach sa nebojte o probléme diskutovať, pretože správna komunikácia je základ každého obchodu.

6. Obhliadka nehnuteľnosti

 

V tomto bode je čas pretaviť všetky nadobudnuté teoretické skúsenosti do praxe. Svedomito sa celý čas pýtajte na spísané nejasnosti a majte na pozore, či má obytný priestor vami zvolené “must-have”. Nezabudnite si tiež prezistiť formálne údaje o nehnuteľnosti (exekúcia, zástavné právo, či vecné bremeno). Všetky spomínané informácie zhromažďuje list vlastníctva v časti “C”.

7. Rýchlosť rozhoduje

 

Ak sú okolo vás známi, ktorí už majú svoje vlastné bývanie, určite vám odporučili nečakať príliš dlho. Kupcov je totižto vždy viac ako predávajúcich a z toho hľadiska nie je príliš výhodné zbytočne váhať, aby vám vysnívanú nehnuteľnosť náhodou nevyfúkli. Práve preto sa oplatí naštudovať si čo najviac informácií ešte pred samotnou obhliadkou.

8. Rezervačná zmluva

 

Pokiaľ ste si už našli svoje vysnívané bývanie, zaistite si v ňom svoje miesto podpísaním rezervačnej zmluvy. Tú si nezabudnite poriadne preštudovať, poprípade spísať pripomienky.

9. Hypotekárny úver

 

A teraz to posledné, čo vám pred sťahovaním do vlastného chýba - vybaviť výhodný úver. Ešte predtým si však nezabudnite vybaviť znalecký posudok. Tiež nesmie chýbať pripravená kúpna zmluva. Niektoré realitné kancelárie si všetky finančné záležitosti riešia samé, čím vás podstatne odbremenia, no iné môžu všetko nechať na vás. V tom prípade si odporúčame prehľadne vypracovať ponuky jednotlivých bánk a už sa len rozhodnúť. Ak ste si ešte nikdy predtým nebrali úver, pravdepodobne vám neponúknu úplne najlepšie podmienky. Nezľaknite sa a myslite na to, že splátky sa po istom období dajú vždy prehodnotiť.

10. Podpísaná kúpna zmluva overená notárom

 

Nezabudnite do nej zahrnúť lehotu a spôsob zaplatenia predajnej ceny a zároveň lehotu a podmienky na odovzdanie obytného priestoru do vašich rúk.

11. Návšteva úradov a inštitúcii

 

Ďalej je potrebný prepis vlastníckeho práva. So zmenou vlastníckeho práva na nového majiteľa sa spája podanie Záložných zmlúv a Kúpnych zmlúv na príslušnom katastri. Pred samotným nasťahovaním sa do nového domova vám ostáva už len podpísať preberací protokol a pokračovať s úradnými záležitosťami (prihlásenie sa na odber energií, platbu koncesionárskych poplatkov a platbu poplatkov za odvoz odpadu). Myslite tiež na zaplatenie dane z nehnuteľnosti, ktorej povinnosť vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane, a zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo. Daň z nehnuteľnosti tiež osobitne rozoberáme v našom článku.

 

U 99% percent prípadov platí pravidlo, že každá renovácia, ktorú robíte, vás bude stáť o 20% viac financií, ako si myslíte a tiež o 20% viac času, ako ste rátali

 

Rady, ktoré oceníte

 

Ceny nehnuteľností idú hore

V súčasnosti práve samotné ceny bytov či domov môžu byť najväčšou prekážkou. Ak však nechcete bývať v nájme a túžite po vlastnom obytnom priestore, uvažujte zrýchleným tempom. V najbližšej dobe sa totiž predpokladá jedine nárast cien.

Staré či nové?

Pokiaľ ste sa rozhodli pre byt po rekonštrukcii či dokonca nový byt, nevýhodou je práve nesloboda vo vlastnom dizajnovaní priestoru. Starší byt si naopak viete prerobiť podľa vlastných predstáv. Cenový rozdiel v tejto kategórii ani nemusíme rozoberať, keďže akýkoľvek zbrusu nový byt býva prirodzene drahší ako ten starý. Nutne to však neznamená, že v konečnom výsledku zaplatíte za staršiu nehnuteľnosť menší peniaz. Treba predsa rátať s prerábkou, ktorá sa odvíja od vašich nárokov na obydlie. V každom prípade však nejde len o peniaze. Do starého bytu či domu investujete aj množstvo času, ktorý je v dnešnej dobe absolútnou vzácnosťou. U 99% percent prípadov platí pravidlo, že každá renovácia, ktorú robíte, vás bude stáť o 20% viac financií, ako si myslíte a tiež o 20% viac času, ako ste rátali. Rozmyslite si teda vopred, či tento čas a peňažnú rezervu máte a idete do toho aj v prípade renovácií. Ak je odpoveď na túto otázku áno, pátrajte ďalej. Konkrétne byty na predaj vás možno zaujali na prvý pohľad, vypočítajte si však vopred, čo všetko treba zrekonštruovať a vymeniť za nové. Obzvlášť sa zamerajte na podlahu, stropy a steny, keďže tieto položky sa môžu cenovo vyšplhať najvyššie.

Lokalitu nevymeníte

V byte či dome viete vymeniť každý jeden kúsok nábytku, či dokonca zbúrať aj niektoré steny. Čo však vymeniť neviete, je lokalita. Myslite preto dopredu a kúpte realitu len v takom prostredí, z ktorého sa viete bez problémov a rýchlo premiestniť na potrebné miesta (práca, obchod, škola, škôlka). Ak ste si už vytipovali nehnuteľnosť v odľahlejšej lokalite, skontrolujte funkčnosť a pravidelnosť dopravy. V tomto bode je však samotný výber len a len na vás, keďže niekomu môže vyhovovať mestský ruch a niekomu zase ticho a pokoj na predmestí.

 

Pri výbere lokality je samotný výber len a len na vás, keďže niekomu môže vyhovovať mestský ruch a niekomu zase ticho a pokoj na predmestí

 

Náš tip: Ak kupujete rodinný dom či byt na prenájom (ako investíciu), zvoľte univerzálne žiadanú lokalitu:

  • Strategická poloha
  • Obchod, škola, škôlka nablízku
  • Dostatočná vzdialenosť od pouličného osvetlenia, verejného parkoviska, no tiež nákupného centra

Všetky tieto body vám zaručia vyššiu hodnotu pri následnom predaji nehnuteľnosti.

Vyváženie rozumu a pocitov     

Tak ako pri každom rozhodovaní, aj pri kúpe nehnuteľností používajte rozum a emócie vyvážene. Netvrdíme, že by vám nový byt nemal byť po vôli, no nikdy sa nerozhodujte zbrklo a nepremyslene. Ak totižto zapojíte pri obhliadke bytu najmä svoje pocity, nemusíte si všimnúť možné nedostatky, ktoré by vás inak mohli od kúpy odradiť. Pozerajte sa na celý proces aj matematicky a vždy uvažujte nad prioritami a plusovou/mínusovou stránkou. Predsa len ide o nemalú investíciu na dlhý čas. Tiež ak sa Vám zariadenie danej nehnuteľnosti veľmi nepozdáva uvedomte si, že si ju dotvoríte podľa vlastných predstáv a vytvoríte "svoj jedinečný domov".

 

FAQ:

 
1. Kedy sa platí daň z nehnuteľnosti?
Povinnosť vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane. Zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo. 

 

2. Ktoré dokumenty pri kúpe nehnuteľnosti je potrebné vybaviť?
Ako prvé je nutné prihlásenie kúpnej zmluvy na kataster nehnuteľností, kde vystúpite ako nový majiteľ bytu či domu. Následne sa prihláste na odoberanie energií a tiež platenie koncesionárskych poplatkov, daní a poplatkov za odvoz odpadu.

 

3. Ako si vypočítam hypotekárny úver?
Najrýchlejšou voľbou je hypotekárna kalkulačka, ktorú nájdete na takmer všetkých webových stránkach bánk. Spoľahlivejšou voľbou je hypotekárny špecialista, ktorý priamo spadá pod realitnú spoločnosť. V tomto prípade všetko vyriešite na jednom mieste -  poradňu, predaj i úver.

Ďalej sa dozviete...