Situácia na realitnom trhu pripomína na prelome rokov 2023/2024 obdobie stagnácie. Nejde si nevšimnúť, že nehnuteľnosť sa predáva podstatne dlhší čas ako pred pár mesiacmi. Zatiaľ čo vtedy nestíhali realitní makléri nahadzovať nové ponuky na ich webové stránky a dvíhať telefóny, v dnešnej dobe je väčší priestor na zjednávanie zo strany kupujúceho. Za momentálny stav je zodpovedných hneď niekoľko kľúčových faktorov, ktoré sa v minulých troch rokoch na svete a aj v rámci Slovenska odohrali.

Môžeme spomenúť obdobie pandémie (Koronavírus), konflikt na Ukrajine, a takisto bude hrať úlohu aj vojna v Izraeli. V rámci významných globálnych zmien sa spolu s nimi prispôsobuje aj ekonomika, a tak je pochopiteľné očakávať obrat aj na trhu s nehnuteľnosťami. Úspešným a vynaliezavým vždy šťastie prialo a aj priať bude. Dôležité je sa vedieť prispôsobiť a nestagnovať. V nasledujúcom článku sa preto spolu pozrieme na súčasnú situácu, vývoj v minulosti, či pravdepodobné scenáre do budúcna. A prečo sa pozrieme na celkový vývoj chronologicky? Pretože kto nepozná minulosť, nepochopí budúcnosť.

Náhľad do minulosti

Situácia v rámci trhu s realitami bola v posledných rokoch rozhodne priklonená na stranu predávajúceho. Keďže sa nehnuteľnosti predávali ako “teplé rožky”, ceny sa nekontrolovateľne dvíhali a ich zastropovanie bolo v nedohľadne. Mohlo sa teda pokojne stať, že 1-izbový byt v Banskej Bystrici, ktorý ste v roku 2018 kúpili za 60.000,- EUR, sa vám v roku 2022 podarilo predať za takmer dvojnásobok. Situácia však nepriala len predávajúcim. Kupujúci mali takisto možnosť získať síce drahší byt, no zároveň mohli získať úver s veľmi výhodnou úrokovou sadzbou. Ak sa vám ako kupujúcim dokonca podarilo využiť fixáciu na 5-10 rokov, vo viacerých smeroch máte teraz vyhraté.

Treba si však uvedomiť aj negatívnu stránku tejto situácie. Kvôli dlhodobo držanej nízkej úrokovej sadzbe (pod hodnotu aktuálnej inflácie) sa umelo navyšovalo množstvo kupujúcich a predávajúci si tak mohli dovoliť oveľa viac zjednávať a navyšovať ceny nehnuteľností. Toto boli však, logicky, veľmi neudržateľné podmienky, ktoré sa v istom období museli preklopiť. Nehovoriac o príchode svetovej pandémie, či vojne na Ukrajine, ktoré celkový proces výraznej zmeny ešte viac prehĺbili.

Ako to je s nehnuteľnosťami teraz?

Momentálne sme v období, ktoré nie je žiadnym spôsobom prekvapivé. Väčšina ľudí ho síce nazýva nepriaznivým, no v skutočnosti sú podmienky na kúpu, predaj a hypotéku celkom optimálne. Na škodu je jedine fakt, že všetko, čo sa teraz deje, porovnávame s neprirodzeným a vyhroteným obdobím, ktoré tomu predchádzalo.

Treba si uvedomiť, ako to v skutočnosti je, čo sa vám samozrejme, môže zdať spočiatku ako nepochopiteľné. Dnes nie sú drahé hypotéky, dnes sú stále lacné hypotéky. Vysvetlime si to na reálnych faktoch. Keď si zoberieme do úvahy, že súčasná medziročná inflácia na Slovensku je 8,9% (očakávaná teda môže byť približne 4%) a výška úrokovej sadzby je takisto okolo 4%, efektívny úrok (rodziel medzi úrokom a infláciou) je stále blížiaci sa k nule (percentuálne). Toto jednoduché uvedomenie nám teda ukazuje, že momentálny stav je nielenže reálny, ale aj veľmi logický a rozumný. Toľko k ozrejmeniu situácie z pohľadu kupujúceho.

Čo sa týka predávajúceho, aj z jeho pozície je nutné si uvedomiť, že nedávna situácia (ktorá mu dlhodobo priala), bola abnormalitou. Kvôli nízko držanému percentuálnemu úroku bolo možné cenu nehnuteľnosti umelo nafúknuť. V súčasnosti však kvôli nižšiemu dopytu, doba praje skôr kupujúcemu. To ale vôbec neznamená, že by ste s predajom mali čakať. V rámci trhu dokážete svoj byt či dom stále pomerne výhodne predať. Ponuka je totižto stále v istom ohľade obmedzená, keďže sa aj veľa ľudí z predaja stiahlo. Určite však treba počítať s tým, že váš byt nepredáte za hodnotu, za ktorú by ste ju predali pred rokom.

Zdroj: https://slovak.statistics.sk/wps/portal

Čo môžeme očakávať v horizonte nasledujúceho roka?

Hneď na začiatku si môžeme povedať, čo určite už nepríde - určite sa už nevráti situácia, kedy by bola úroková sadzba pod 1%. Treba sa v každom ohľade pozrieť na samotnú výšku inflácie, kde by úroky nemali klesnúť pod jej hodnotu (efektívny úrok by už teda nemal byť opäť záporný, ako tomu bolo v minulosti). Priebežné prognózy taktiež hovoria o možnom miernom znižovaní úrokov, a teda o niečo lacnejších hypotekárnych úveroch. Obdobie, kedy sa bude táto skutočnosť diať, však nevie nikto presne stanoviť, a tak sa na ňu úplne stopercentne nespoliehajte.

V rámci cien predpokladáme mierne zvýšenie rozdielu medzi cenami novostavieb a lukratívnych ponúk (ako napríklad rekreačné nehnuteľnosti) voči starším bytom a domom. Nepočítajte však so zvyšovaním cien nehnuteľnosti. Toto sa v najbližšom období určite nestane.

Ako sa v súčasnosti zachovať?

PREDÁVAJÚCI

Určite rátajte s istým spustením z pôvodne plánovanej predajnej ceny, tá sa prispôsobuje vždy trhu a všeobecnej kúpnej sile v danom regióne. Zásadným spôsobom vám samotný predaj ovplyvnia prvé kroky, ktoré pri predaji urobíte - nastavenie ceny nehnuteľnosti + počiatočná komunikácia s potenciálnymi kupujúcimi. Keďže v dnešnom období nie je karta na strane predávajúceho, nič by sme nenechávali na náhodu. Zatiaľ čo v minulosti bol predaj nehnuteľnosti viac-menej hračkou, dnes záleží, ako na správnom nastavení ceny, tak aj na komunikácii, prezentácii a marketingovej stratégii. Tieto body už vôbec nespadajú pod zanedbateľné faktory. Našou radou je teda zveriť sa hneď od začiatku do rúk skúsenému maklérovi. Následne sa tak nemusíte báť, že bude vaša nehnuteľnosť stáť na trhu pol roka alebo viac, čím automaticky začne strácať na hodnote. Ak vás zaujíma, prečo opozeraná nehnuteľnosť stráca na hodnote, opýtajte sa nás. Ak ste sa rozhodli predávať, netreba hádzať flintu do žita. Všetko je len o správne nastavených postupoch a zvolených metódach, s čím vám realitná kancelária nepochybne bude vedieť pomôcť.

Náš tip: Momentálna situácia si viac ako kedykoľvek predtým žiada výber zodpovednej a profesionálnej realitnej kancelárie s dlhoročnými skúsenosťami. Ak neviete, ako si správne vybrať, užitočné tipy nájdete v našom článku.

KUPUJÚCI

Ako sme už vyššie spomínali, nehnuteľností je momentálne na trhu viac ako je dopyt po nich - nakupujú len tí, ktorí bývanie skutočne potrebujú. Zároveň sa z trhu na istú dobu takmer úplne “vytratili” investiční kupujúci, zaujímajúci sa o byty či apartmány na prenajímanie. Z tohto hľadiska je oveľa väčší priestor na zjednávanie ceny smerom nadol. Treba však rátať s reálnymi podmienkami, že úrok je momentálne o niečo vyšší, a tak si na mesačnú splátku treba odložiť o niečo väčší obnos peňazí. Ak vám ale toto problém nerobí, určite sa do kúpy pustite, pretože aj pri súčasnej vyššej mesačnej splátke stále koniec-koncov kvôli nižšej cene nehnuteľnosti ušetríte. Tento istý parameter sa dá použiť aj u investičných kupujúcich, ktorých počet sa momentálne podstatne zredukoval. Pokiaľ ste teda typ investora s dlhodobejším pohľadom do budúcnosti, aj pre vás má význam nakúpiť za lacnejšie aj keď s vyšším úrokom. Veľkou výhodou oproti minulosti je pre kupujúceho čas, ktorý má na rozmyslenie. Zatiaľ čo pred necelým rokom platilo pravidlo “Kto skôr príde ten skôr melie”, si teraz záujemca o byt môže vkľude nad rôznymi ponukami porozmýšľať a pokojne zvážiť, čo je pre neho najvýhodnejšie. Takisto platí, že ak budete dlho čakať na nižší úrok, môžete sa ho nakoniec dočkať, následne však rátajte aj so stúpajúcim záujmom o kúpu zo strany konkurencie, a teda aj vyššou cenou za samotnú nehnuteľnosť.

Náš tip: Pokiaľ potrebujete kúpiť nehnuteľnosť a zvažujete hypotéku, najlepším riešením je poradiť sa s hypotekárnym špecialistom, ktorý vám riešenie ušije na mieru podľa vašich potrieb a finančných možností.