Rozhodli ste sa svoju nehnuteľnosť predať alebo prenajať. Ako však správne určiť jej cenu? Povedzme, že na túto otázku zatiaľ odpoveď nepoznáte.

Pre laika je náročné urobiť objektívnu analýzu trhu svojpomocne len na základe inzertných portálov. Ponukové ceny veľmi podobných nehnuteľnosti sa totiž na prvý pohľad výrazne líšia, čo vytvára falošný dojem o ich reálnej predajnej hodnote. Inzeráty totiž nie vždy odrážajú finálne predajné ceny, ale očakávania predávajúcich, v ktorých sa spravidla prirátava aj priestor na vyjednávanie či subjektívna citová hodnota. Bežný záujemca navyše z fotografií neuvidí skryté technické nedostatky, líšiace sa právne aspekty, či mikrolokáciu, ktoré v praxi tvoria rozdiel v desiatkach tisíc eur. Bez prístupu k znalostiam lokálneho trhu a reálnym databázam predaných a prenajatých nehnuteľností v čase, ľahko podľahne skresleným údajom a celú analýzu si výrazne skomplikuje.

Od čoho sa teda pri určovaní ceny odraziť? Ako odhadnúť správnu hodnotu férovú pre trh aj pre vás?

Stanovte si minimum

Niet pochýb o tom, že ceny za nehnuteľnosti sa každým rokom menia. Ak ste svoj dom plánovali predať už pred rokmi, no z akéhokoľvek dôvodu vám to nevyšlo, dnes by ste si už zaň mohli pýtať určite viac.

To samozrejme tiež záleží od situácie na trhu (dopyt vs. ponuka) stavu, nehnuteľnosti, lokalite a všetkých faktorov, ktoré závisia od času a doby. Preto pred rozhodnutím ponúknuť svoju nehnuteľnosť na trh, starostlivo ohodnoťte jej stav.

Pri vlastnom oceňovaní sa samozrejme najčastejšie zameriavame na faktory, pre ktoré by sa možní záujemcovia mali rozhodnúť vašu nehnuteľnosť kúpiť. Nezabúdajme ale tiež na prekážky, ktoré by vám v dosiahnutí vami stanovenej cene za predaj bránili. Musíte svoju nehnuteľnosť dobre poznať – byť oboznámený s jej kladmi, ale aj s jej zápormi.

Zvážte malé úpravy a údržbu

V prípade, že ste si vedomý drobných nedostatkov, ktoré ste možno doteraz prehliadali, oplatí sa zainvestovať do malých úprav. Tie budú mať dôležitý vplyv na kupujúceho dojem z vašej nehnuteľnosti. Drobná údržba pred predajom, ako namazanie vŕzgajúcich dverí, premaľovanie stien, utesnenie okien, či oprava kvapkajúceho kohútika nielenže výrazne zvýši atraktivitu nehnuteľnosti pri fotení a obhliadkach, ale vám ako predávajúcemu dopraje aj čisté svedomie, že novému majiteľovi odovzdávate domov v poctivom a bezchybnom stave.

Urobte iba tie zmeny, ktoré sa vám z hľadiska dosiahnutia zisku vyplatia. Častokrát aj zdanlivé detaily môžu dvihnúť cenu vášho domu, či inej nehnuteľnosti a pritom vás nebudú stáť veľa.

...aj zdanlivé detaily môžu dvihnúť cenu staršieho domu

Týmto spôsobom zvýšite vašej nehnuteľnosti hodnotu bez toho, aby ste do nej zbytočne investovali a bonusom je tiež to, že tento krok je fér aj k záujemcom.

Klady a zápory tiež môžeme rozdeliť do dvoch kategórií: faktory, ktoré ovplyvniť môžete a tie, ktoré nemôžete. Ovplyvniť môžete kvalitu rekonštrukcie, jej rozsah, vybavenie, ktoré v dome ostáva, typ podlahy atď.

Nemôžete však ovplyvniť polohu, občiansku vybavenosť, susedstvo, infraštruktúru a podobné makrofaktory. 

Aké máte možnosti pri predaji?

Všeobecne máte pri predaji nehnuteľnosti dve možnosti. Prvou je realizovanie predaja po vlastnej osi  - to zahŕňa samozrejme aj vlastné ocenenie si nehnuteľnosti. Druhou možnosťou je spoľahnúť sa na realitnú kanceláriu, ktorá okrem zháňania kupcov taktiež vašu nehnuteľnosť spoľahlivo ohodnotí a spropaguje.

Ak sa rozhodnete predávať svoju nehnuteľnosť ako súkromná osoba, je možné, že cenu neurčíte správne. Je prirodzené, že ľudia sa snažia z predaja vyťažiť maximum, no ak by si bez dostatočných znalostí samostatne určovala cenu väčšina predajcov je možné, že trh by sa na jednej strane prestal hýbať alebo sa úplne deformoval.

Realitná kancelária vašu nehnuteľnosť ohodnotí a náležite spropaguje

Následky tohto javu môžeme vidieť už dnes. Aj banskobystrický kraj má jeden z najkontrastnejších balansov medzi dopytom a ponukou nehnuteľností na Slovensku. Predávajúci často nadhodnocujú svoje nehnuteľnosti aj nad rámec ceny, ktorú dopyt určuje.

Týmto spôsobom ceny v kraji rastú závratným tempom a sú doslova nereálne. Dôsledky nereálnych očakávaní sa ako domino valia na ostatných – častokrát tých, ktorí sa na predaj, alebo kúpu nehnuteľnosti iba chystajú.

Prečo uprednostniť služby realitnej kancelárie?

Ak sa rozhodnete nechať predaj na realitnú kanceláriu, ušetríte si tiež veľa roboty. Môžete si byť tiež istí, že cena vašej nehnuteľnosti bude férová a vy napokon dlhým časovým intervalom predajom nestratíte. Nikto nechce svoj dom, či byt predávať príliš dlho – pri správnom určení ceny sa táto doba značne skracuje.

Ďalej to záleží už len od dopytu a ponuky. Nenechajte nič na náhodu – realitná kancelária pri oceňovaní vychádza z praxe a zohľadňuje všetky okolnosti. Taktiež negatívne nevplýva na ekonomiku nehnuteľností a nenarúša trh neprimeranými cenami.

Existujú taktiež faktory, ktoré môžu cenu vašej nehnuteľnosti znížiť, pričom o nich nemusíte ani vedieť. Povedzme, že sa dom nachádza pri rušnej ceste, byt má vysoké náklady na prevádzku alebo pozemok leží v ochrannom pásme. Elektrické vedenie prechádza priamo cez váš pozemok a vy ste v tom doteraz nevideli žiaden problém. 

Ak sa v okolí kúri drevom, alebo nebodaj v blízkosti vašej nehnuteľnosti niekto nemá prístup ku kanalizácii, je to taktiež problém. Vecné bremená môžu rovnako zamiešať karty – stačí, ak cez váš pozemok prechádza sused. Váš byt je síce zrekonštruovaný, ale postupom času sa vybýval alebo podľahol starým trednom.

Všetky tieto faktory je potrebné dobre zvážiť. Okolnosti, o ktorých hovoríme nie sú zďaleka jediné, ktoré cenu ovplyvňujú. Faktom taktiež ostáva, že človek, ktorý v predávanej nehnuteľnosti roky býval, dokáže málokedy vyzdvihnúť jej unikátnosť.

Na druhú stranu profesionál, ktorý sa nehnuteľnostiam venuje, je schopný odhaliť unikátny faktor, ktorý často oku súkromného predajcu unikne. Presne tento zdanlivo prehliadnuteľný detail môže výrazne zmeniť cenu nehnuteľnosti vo váš prospech.

FAQ: