Investovanie je téma, ktorá sa v súčasnosti na Slovensku rieši čoraz častejšie a zaujíma miesto aj u mladšej populácie. Dôvodov je hneď niekoľko: zaistenie budúcnosti pre seba a svojich potomkov, bezstarostný dôchodok, či rezerva na prípadné nepredvídateľné udalosti.

Z toho vyplýva aj hlavná otázka: Ako investovať peniaze?

Možností je mnoho a samotný výber je na vás. Najviac populárnymi sú investovanie do nehnuteľností, akcií a ETF fondov, komodít, či kryptomien/Bitcoinu. Jednotlivé alternatívy sme vám popísali v predchádzajúcom článku, ktorý vám pomôže získať počiatočný prehľad. Na Slovensku je však stále najpreferovanejšou voľbou vlastnenie bytu (na prenájom), a preto mu budeme venovať osobitnú pozornosť.

Prečo sú nehnuteľnosti dobrý nápad, ako investovať peniaze?

Pasívny príjem viditeľný okamžite 

Pokiaľ vložíte svoje úspory do bytu a prenajmete ho, môžete čakať istý výnos každý mesiac, a to hneď od začiatku doby prenájmu. Tu vidíme dosť podstatný rozdiel od investovania do akcií, či komodít, kde pocítime výsledky o roky až niekoľko desiatok rokov.

Náš tip: Isté výnosové percento z prenájmu môžete spätne investovať do vyššie spomínaných možností, čo vám zaručí diverzifikáciu investičného portfólia a prinesie tak koniec-koncov ešte väčší zisk.

Dlhodobé zhodnotenie

Ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť, čo navyšuje každým rokom hodnotu vašej investície. Inflácia stúpa v priemere pomalšie ako stúpa trhová suma vášho realitného majetku, čo vám tak zaručuje ochranu pred samotnou infláciou.

Investícia s minimálnym rizikom

Zatiaľ čo pri akciovom a komoditnom trhu situáciu predvídať úplne nevieme, v rámci realitného trhu si môžeme byť celkom istí o postupnom náraste na hodnote. Netreba však zabúdať na fakt, že samotný výnos je spätý s vašou šikovnosťou vedieť si dobre na trhu vybrať a kúpiť vo vhodnej chvíli.

Aký typ bytu je z investičného hľadiska najlepší?

Ešte predtým, než sa pustíte do samotného výberu, si overte svoje hypotekárne možnosti a najvyššiu možnú požičanú čiastku od banky. Zároveň si spočítajte vaše vlastné finančné zdroje. Tak budete vedieť, s čím môžete rátať a aký typ nehnuteľnosti si môžete dovoliť kúpiť. V tomto prípade je výhodné využiť služby skúseného finančného sprostredkovateľa. Druhou možnosťou je investičná kalkulačka online, ktorá slúži na výpočet hypotéky a odhadovanej mesačnej splátky. Celý postup, ako kupovať nehnuteľnosť, nájdete na našom webe.

Z hľadiska veľkosti a dispozície bytu

A teraz už prejdime na najvýhodnejšie byty na investíciu. Vo všeobecnosti budú vašim cieľom tie, ktoré sú ľahko prenajímateľné a je po nich vysoký dopyt. Zamerajte preto svoju pozornosť na menšie byty, ako sú garsónky, 1-izbové byty, maximálne 2-izbové byty.

Do väčšieho sa ťažko a zdĺhavejšie hľadajú nájomníci - pretože cieľovou skupinou bývajú najmä rodiny s deťmi, ktoré zväčša uprednostňujú vlastné bývanie. Dopyt po nich je teda menší. Ďalším podstatným dôvodom je to, že výnos z prenájmu väčšieho bytu je menší. Pri prenájme väčšieho bytu tiež treba počítať s tým, že byt bude obývať viac členov, pravdepodobne aj deti, čím sa zariadenie bytu môže skôr opotrebovať, rovnako stúpnu náklady na spotrebu energií.

Z hľadiska stavu bytu

Čo sa týka stavu bytu, pri novostavbe môžete očakávať vyššiu prvotnú investíciu a kvôli väčšej hodnote nižšie výnosové percento. Pri staršom byte sa zase pripravte na vyššie náklady na bývanie (kúrenie, fond opráv a podobne). Celkový vzhľad však ovplyvní aj samotných nadchádzajúcich záujemcov. Ak sa rozhodnete pre nový či novo-zrekonštruovaný byt, môžete si určiť aj vyššiu cenu prenájmu. Táto vami nastavená suma automaticky vyfiltruje nevhodných záujemcov, ktorí by inak mohli byť nespoľahlivými platcami nájomného kvôli nižšiemu príjmu. Tí si totižto štandardne hľadajú čo najviac cenovo dostupné bývanie. V prípade cieľovej skupiny sú najvýhodnejšou možnosťou mladé páry s trvalým pracovným pomerom. 

Výpočet vstupnej investície do nehnuteľnosti a výnosového percenta

Vstupná investícia zahŕňa všetky počiatočné náklady spojené s kúpou a prípravou nehnuteľnosti na prenájom. Medzi hlavné položky patria:

• Kúpna cena nehnuteľnosti: 10-20% budete musieť doložiť z vlastných finančných zdrojov. Odporúčame si vybrať pre vás cenovo dostupnú nehnuteľnosť na prenájom, po ktorej kúpe budete mať stále v rezerve finančné prostriedky. Treba byť totižto pripravený na situácie, kedy v byte nebudete mať nájomníkov a hypotéku tak splácate zo svojich úspor.
• Rekonštrukčné náklady: Výdavky na opravy alebo úpravy pred prenájmom Tu býva zväčša pravidlom, že na rekonštrukciu miniete oveľa viac, ako ste prvotne plánovali. Z tohto dôvodu odporúčame mať pripravenú rezervu. Ak vás cena rekonštrukcie zaujíma detailnejšie, máme pre vás na túto tému pripravený celý článok.
• Právne a administratívne poplatky: Náklady na právne služby, notárske poplatky, kataster, znalecký posudok (ocenenie nehnuteľnosti) a iné administratívne poplatky.
• Náklady na zariadenie: Investície do nábytku a spotrebičov, ak plánujete prenajímať zariadenú nehnuteľnosť.

Príklad výpočtu vstupnej investície:

• Kúpna cena: 130 000 €
• Rekonštrukcia: 10 000 €
• Právne poplatky: 2 000 €
• Zariadenie: 5 000 €

Celková vstupná investícia: 130 000 € + 10 000 € + 2 000 € + 5 000 € = 147 000 €

Suma investície je jedným z hlavných faktorov, ktorý vám môže pomôcť vybrať ten najlepší investičný byt zo širokej škály možností. Síce si dané čísla vypočítate len približne, no pomôže vám to pri porovnávaní. Následne prejdete na výpočet výnosového percenta (ročný čistý percentuálny výnos z prenájmu).

Postup výpočtu:

1. Ročný hrubý príjem z prenájmu: Mesačný nájom × 12
2. Ročné prevádzkové náklady: Mesačné náklady × 12
3. Ročný čistý príjem: Ročný hrubý príjem − Ročné prevádzkové náklady
4. Výnosové percento: (Ročný čistý príjem / Celková vstupná investícia) × 100

Príklad výpočtu výnosového percenta:

• Mesačný nájom: 650 €
• Mesačné náklady (energie, správa, poistenie): 150 €

Výpočty:

1. Ročný hrubý príjem: 650 € × 12 = 7 800 €
2. Ročné prevádzkové náklady: 150 € × 12 = 1 800 €
3. Ročný čistý príjem: 7 800 € − 1 800 € = 6 000 €
4. Výnosové percento: (6 000 € / 147 000 €) × 100 = 4,08%

Toto znamená, že vaša investícia by mala ročný čistý výnos približne 4,08%. Vďaka tomuto výpočtu si viete porovnať viacero nehnuteľností a vybrať si tak tú, ktorá má najlepší potenciál.

Na čo ďalšie si dať pozor pri investovaní do nehnuteľností?

Už sme si ozrejmili, aký typ bytu a nájomníkov je najvhodnejší. Zároveň sme si uviedli výpočet príkladu, ako si rýchlo a efektívne porovnať viacero ponúk. Ďalšími dôležitými faktormi pri konečnom výbere, ktoré nemôžeme opomenúť, sú:

• Lokalita: Kvalitná infraštruktúra, dostupnosť služieb a perspektíva rozvoja sú kľúčové. Čím väčšie spektrum a dostupnosť služieb bude mať nehnuteľnosť “poruke”, tým väčšiu hodnotu nájomného môžete nastaviť. Obrovskou výhodou je tiež dostupné parkovné miesto.
• Právne aspekty: Overte si vlastnícke práva a možné ťarchy na nehnuteľnosti.

Ako si celý proces uľahčiť?

Ideálnym prípadom je zveriť sa do rúk profesionálom s dlhoročnými skúsenosťami, ktorí sa vedia pohybovať na realitnom trhu. Pokiaľ si správne vyberiete, odbremeníte sa od mnohých úkonov, ktoré by vás inak stáli veľa energie a času:

• Prieskum realitného trhu: Skutoční odborníci poznajú a vycítia dobrú investičnú príležitosť a budú vám vedieť dobre poradiť. Na základe poznatkov získaných predajom a kúpou mnohých nehnuteľností zároveň skôr odhalia prípadné negatíva bytu, ktoré by si laik nemusel všimnúť.
• Vybavovanie hypotekárneho úveru: Od prvého výpočtu hypotéky až po schválenie úveru, toto všetko by malo stáť na krku realitnej kancelárie ruka v ruke s finančným poradcom. Kvalitný profesionál takisto bude vedieť zvážiť aj rôzne nástrahy a potrebnú rezervu, a tak vám správne poradiť.
• Rekonštrukcia: Pred prenájmom je nutné, aby byt spĺňal isté kritériá, či už praktické alebo vizuálne. Akým spôsobom to zariadiť čo najrýchlejšie a najúspornejšie, by ste mali vedieť ešte pred samotným začiatkom. Realitná kancelária, ktorá zabezpečuje aj tieto služby, bude vedieť odporučiť funčkný a cenovo dostupný materiál, rovnako ako overené spotrebiče, či kvalitnú firmu s robotníkmi.
• Celkový rent management: Ak je byt pripravený na prenájom, v prípade voľby rent managementu sa vaša starosť končí a začínate budovať stabilný pasívny príjem. Maklér za vás zverejní a nafotí váš byt na prenájom, nájde spoľahlivých nájomníkov, vypracuje zmluvu a následne rieši všetky možné vzniknuté komplikácie (opravy, sťažnosti, dlhy za neplatenie nájomného a iné). V rámci poplatkov sa cena za celkovú službu pohybuje okolo 10% z ceny prenájmu.

Nehnuteľnosť na prenájom je vo všeobecnosti skvelým spôsob, ako zhodnotiť svoj majetok a zabezpečiť sa tak do budúcnosti. Hlavným kritériom je však kúpiť tú správnu, ktorá vás bude čo najmenej zaťažovať. Ak ste v tomto smere nováčik, odporúčame vám zveriť sa do rúk odborníkov, ktorí z celej investície vytvoria pohodlný pasívny príjem bez starostí.