Prenájom nehnuteľnosti je častou formou investície a zdrojom príjmu pre mnohých ľudí na Slovensku i po celom svete. Pokiaľ ste byt kúpili vo vhodnom čase za doby nízkych úrokov, pravdepodobne ste teraz so svojím rozhodnutím viac než spokojný. Zároveň je stále väčší dopyt ako ponuka a s pekným bytom v príjemnej lokalite viete byť skutočne ziskový. Ako sa ale vraví, s každým benefitom prichádza aj istý typ záväzkov a nie je to inak ani v tomto prípade. Pri prenájme nehnuteľnosti je dôležité mať na pamäti aj povinnosti spojené s daňovými záležitosťami. Jednou z týchto povinností je registrácia na daňovom úrade.

Podľa slovenskej legislatívy je každý, kto prenajíma nehnuteľnosť, povinný registrovať sa na príslušnom daňovom úrade. Tento záväzok platí aj pre tých, ktorí prenajímajú len časť zo svojej nehnuteľnosti (napríklad jednu či dve izby). Registrácia je nevyhnutná nielen pre dodržanie zákonných predpisov (§ 49 zákon o dani z príjmov^[1]), ale aj pre zabezpečenie správneho výpočtu a odvodu dane z prenájmu, ktorú tiež budete musieť platiť.

Kedy registrácia na daňovom úrade nie je potrebná?

1. Výnimkou je situácia, kedy už ste registrovaný na príslušnom miestnom daňovom úrade ako vykonávateľ samostatnej zárobkovej činnosti alebo ako podnikateľský subjekt. V takomto prípade nie je potrebné, aby ste sa na daňovom úrade opätovne registrovali. Zároveň nie je potrebné, aby ste prenajímanie správcovi dane vôbec oznamovali.
2. Rovnako tak to platí v situácii, keď už istú nehnuteľnosť alebo jej časť prenajímate a chcete si svoje portfólio len rozšíriť o ďalšiu nehnuteľnosť. Ak už máte vytvorenú registráciu s prvou z nich, nie je nutné jej opätovné vykonanie pri ostatných nehnuteľnostiach.
3. Posledným prípadom, kedy vám nevzniká povinnosť registrácie na daňovom úrade je situácia, kedy prenajímate iba pozemok (a na ňom napríklad ornú pôdu). Vtedy daň z prenájmu neodvádzate.

Kedy najneskôr sa musím prihlásiť na príslušnom daňovom úrade?

Ak ale nespadáte pod vyššie spomenuté výnimky, hlásiť u správcu dane sa musíte do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste na území SR začali prenajímať vašu nehnuteľnosť.

Pre lepšie pochopenie si uvedieme príklad: Kúpili ste nehnuteľnosť, ktorú ste začali prenajímať v mesiaci máj. Nie ste živnostník ani nevykonávate inú podnikateľskú činnosť. Prihlásenie sa na daňovom úrade je teda pre vás nutné. Vaša registrácia musí byť vykonaná najneskôr do konca mesiaca jún.

Ako prebieha registrácia prenájmu nehnuteľnosti na daňovom úrade?

Pred hlásením sa u správcu dane si pripravte vyplnenú žiadosť, ktorú si prinesiete na miestny daňový úrad.

Vzor tlačiva nájdete nižšie:

https://pfseform.financnasprava.sk/Formulare/VzoryTlaciv/REGDPv21.pdf 

Pri registrácii na daňovom úrade je takisto potrebné predložiť určité dokumenty a informácie týkajúce sa vašej nehnuteľnosti. Medzi tieto patrí napríklad doklad o vlastníctve nehnuteľnosti, originál zmluvy o prenájme. Možné je tiež vypýtanie potvrdenia o zaplatení dane z nehnuteľnosti (https://www.dodomceka.sk/blog/45/dan-z-nehnutelnosti). Po preverení dokumentov vám budú originály vrátené.

Pozor: Pokiaľ nemáte mesto trvalého bydliska totožné s mestom, kde sa nachádza vami prenajímaná nehnuteľnosť, hlásiť u správcu dane sa budete v mieste vášho trvalého bydliska.

Druhou možnosťou je zaslanie vyplneného registračného tlačiva poštou. V tomto prípade sa však pripravte na dlhší proces, prostredníctvom ktorého môže daňový úrad požiadať o zaslanie všetkých ostatných potrebných dokumentov.

Po skontrolovaní všetkých potrebných tlačív má správca dane 30 dní na zaregistrovanie vašej žiadosti. Následne potom vám bude pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ), s ktorým sa budete preukazovať.

Nezabudnite: Okrem prvotnej registrácie, kedy vám vznikne povinnosť odvádzania dane z prenájmu, je potrebné myslieť tiež na situácie, kedy sa hlásia možné zmeny. Najčastejším príkladom je zmena priezviska, trvalého bydliska, či pridanie titulu. Nové údaje sa oznamujú správcovi dane najneskôr do 30 dní od danej zmeny.

Okrem registrácie na daňovom úrade je tiež dôležité vedieť, ako správne vypočítať a odviesť daň z prenájmu nehnuteľnosti. Daň z prenájmu sa zvyčajne vypočíta ako percento z mesačného nájmu a musí byť odvádzaná pravidelne podľa platných daňových predpisov. Zároveň sú však situácie, kedy nám povinnosť odvádzať daň z prenájmu nevzniká, poprípade si ju vieme aspoň znížiť. Ako na to sa dočítate v našom článku: https://www.dodomceka.sk/blog/70/kedy-sa-neplati-dan-z-prenajmu-nehnutelnosti.

Čo sa stane v prípade nesplnenia povinnosti registrácie?

Je dôležité si uvedomiť, že nedodržanie povinnosti registrácie na daňovom úrade a neodvádzanie dane z prenájmu môže mať vážne právne a finančné dôsledky. Preto je viac než potrebné byť informovaný o všetkých povinnostiach spojených s prenájmom nehnuteľnosti a dodržiavať ich. V prípade, že by ste sa na príslušný daňový úrad vôbec nezaregistrovali, hrozí vám pokuta v rozmedzí od 60€ do 20 000€.

Nemáte na aktivity spojené s prenájmom bytu dostatok času?

Riešenie je jednoduchšie, ako by ste si možno na prvý pohľad mysleli. V dnešnej dobe je najlepším možným rozhodnutím využiť službu nazývanú rent management. Vďaka nej budete mať vybavené všetky právne úkony. Takisto za vás príslušná firma nájde vhodného podnájomcu, zabezpečí opravy, údržbu, no vyrieši aj prípadné havarijné situácie. Ak o tejto službe rozmýšľate, odporúčame vám prečítať si o nej niečo viac (https://www.dodomceka.sk/blog/56/rent-management-je-spolahlivy-pomocnik-pri-prenajme-nehnutelnosti). Správna voľba kvalitnej firmy s dlhoročnými skúsenosťami je absolútne kľúčová.

Zdroje:

^[1] https://www.lewik.org/term/20002/registracna-povinnost-a-oznamovacia-povinnost-49a-zakon-o-dani-z-prijmov/