Chcem predať dom vs. ako správne určiť hodnotu nehnuteľnosti?

08.06.2021
Chcem predať dom vs. ako správne určiť hodnotu nehnuteľnosti?

Rozhodli ste sa svoju nehnuteľnosť predať. Ako však správne určiť jej cenu? Povedzme, že na túto otázku zatiaľ odpoveď nepoznáte. Nestrávili ste posledné mesiace prieskumom článkov o aktuálnych cenách domov, netrávite každý deň čas v skupinách orientovaných na predaj nehnuteľností na sociálnych sieťach a nie ste dôverne oboznámený s obsahom a ponukou každej druhej realitnej kancelárie v meste.

Od čoho sa teda pri určovaní ceny odraziť? Ako odhadnúť správnu hodnotu férovú pre trh aj pre vás?

Stanovte si minimum

Niet pochýb o tom, že ceny za nehnuteľnosti sa každým rokom menia, či skôr zvyšujú. Ak ste svoj dom plánovali predať už pred rokmi, no z akéhokoľvek dôvodu vám to nevyšlo, dnes by ste si už zaň mohli pýtať určite viac.

To samozrejme tiež záleží od stavu, rekonštrukcie a všetkých faktorov, ktoré závisia od času. Preto pred rozhodnutím ponúknuť svoju nehnuteľnosť trhu starostlivo ohodnoťte jej stav.

Určte si minimálnu cenu, pod ktorú nepôjdete. Predajom nehnuteľnosti predsa chcete zarobiť – či už na niečo väčšie, alebo novšie.

Pri vlastnom oceňovaní sa samozrejme najčastejšie zameriavame na faktory, pre ktoré by sa možní záujemcovia mali rozhodnúť vašu nehnuteľnosť kúpiť. Nezabúdajme ale tiež na prekážky, ktoré by vám v dosiahnutí vami stanovenej minimálnej cene za predaj bránili. Musíte svoju nehnuteľnosť dobre poznať – byť oboznámený s jej kladmi, aj s jej zápormi.

Zvážte malú rekonštrukciu alebo zmenu

V prípade, že ste si vedomý drobných nedostatkov, ktoré ste možno doteraz prehliadali, oplatí sa zainvestovať do malých rekonštrukcií. Tie budú mať dôležitý vplyv na kupujúceho dojem z vašej nehnuteľnosti. Každý si totiž pri hodnotení ponúkaného domu v hlave jednoducho zráta, či sa mu rekonštrukcia svojho bývania oplatí.

Urobte iba tie zmeny, ktoré sa vám z hľadiska dosiahnutia zisku vyplatia. Častokrát aj zdanlivé detaily môžu dvihnúť cenu vášho domu, či inej nehnuteľnosti a pritom vás nebudú stáť veľa.

...aj zdanlivé detaily môžu dvihnúť cenu staršieho domu

Týmto spôsobom zvýšite vašej nehnuteľnosti hodnotu bez toho, aby ste do nej zbytočne investovali a bonusom je tiež to, že tento krok je fér aj k záujemcom.

Klady a zápory tiež môžeme rozdeliť do dvoch kategórií: faktory, ktoré ovplyvniť môžete a tie, ktoré nemôžete. Ovplyvniť môžete rok rekonštrukcie, jej rozsah, vybavenie, ktoré v dome ostáva, typ podlahy atď.

Nemôžete však ovplyvniť polohu, občiansku vybavenosť, susedstvo, infraštruktúru a podobné makrofaktory. 

Aké máte možnosti pri predaji?

Všeobecne máte pri predaji nehnuteľnosti dve možnosti. Prvou je realizovanie predaja po vlastnej osi  - to zahŕňa samozrejme aj vlastné ocenenie si nehnuteľnosti. Druhou možnosťou je spoľahnúť sa na realitnú kanceláriu, ktorá okrem zháňania kupcov taktiež vašu nehnuteľnosť spoľahlivo ohodnotí a spropaguje.

Ak sa rozhodnete predávať svoju nehnuteľnosť ako súkromná osoba, je možné, že cenu neurčíte správne. Je prirodzené, že ľudia sa snažia z predaja vyťažiť maximum, no ak by si bez dostatočných znalostí samostatne určovala cenu väčšina predajcov, trh s nehnuteľnosťami by sa postupne deformoval.


Ak sa rozhodnete predávať svoju nehnuteľnosť ako súkromná osoba, je možné, že cenu neurčíte správne

Následky tohto javu môžeme vidieť už dnes. Bratislavský kraj má najkontrastnejší balans medzi dopytom a ponukou nehnuteľností na Slovensku. Predávajúci často nadhodnocujú svoje nehnuteľnosti aj nad rámec ceny, ktorú dopyt určuje.

Týmto spôsobom ceny v kraji rastú závratným tempom. Dôsledky nereálnych očakávaní sa ako domino valia na ostatných – častokrát tých, ktorí sa na predaj, alebo kúpu nehnuteľnosti iba chystajú.

Prečo uprednostniť služby realitnej kancelárie?

Ak sa rozhodnete nechať predaj na realitnú kanceláriu, ušetríte si tiež veľa roboty. Môžete si byť tiež istí, že cena vašej nehnuteľnosti bude férová. Nikto nechce svoj dom predávať príliš dlho – pri správnom určení ceny sa táto doba značne skracuje.

Ďalej to záleží už len od dopytu a ponuky. Nenechajte nič na náhodu – realitná kancelária pri oceňovaní vychádza z praxe a zohľadňuje všetky okolnosti. Taktiež negatívne nevplýva na ekonomiku nehnuteľností a nenarúša trh neprimeranými cenami.

Existujú taktiež faktory, ktoré môžu cenu vašej nehnuteľnosti znížiť, pričom o nich nemusíte ani vedieť. Povedzme, že sa dom nachádza v záplavovej oblasti, alebo pozemok leží v ochrannom pásme plynového vedenia.

Elektrické vedenie prechádza priamo cez váš pozemok a vy ste v tom doteraz nevideli žiaden problém. Taktiež sa môže stať, že ste doteraz nevedeli o prítomnosti azbestu, alebo radónu vo vašej stavbe.

Ak sa v okolí kúri drevom, alebo nebodaj v blízkosti vašej nehnuteľnosti niekto nemá prístup ku kanalizácii, je to taktiež problém. Vecné bremená môžu rovnako zamiešať karty – stačí, ak cez váš pozemok prechádza sused.

Všetky tieto faktory je potrebné dobre zvážiť. Okolnosti, o ktorých hovoríme nie sú zďaleka jediné, ktoré cenu ovplyvňujú. Faktom taktiež ostáva, že človek, ktorý v predávanej nehnuteľnosti roky býval, dokáže málokedy vypichnúť jej unikátnosť.

Na druhú stranu profesionál, ktorý sa nehnuteľnostiam venuje, je schopný odhaliť unikátny faktor, ktorý často oku súkromného predajcu unikne. Presne tento zdanlivo prehliadnuteľný detail môže výrazne zmeniť cenu nehnuteľnosti vo váš prospech.

Často kladené otázky:

Dá sa nehnuteľnosť oceniť i distančne?
Dá sa, ale iba z časti. Žiadna realitná kancelária neocení vašu nehnuteľnosť bez toho, aby jej zástupca prišiel osobne na obhliadku. Bez priameho fyzického zhodnotenia stavu nehnuteľnosti sa cena dokáže odhadnúť iba približne. Zďaleka nestačí poznať iba cenovú reláciu v okolí, stav rekonštrukcie, výmeru a poschodie. Sú jednoducho aj faktory, ktoré človek neodhalí bez toho, aby sa po nehnuteľnosti sám nepoprechádzal a „zažil“ si ju.

 

V čom je oceňovanie nehnuteľností realitnou kanceláriou lepšie, ako oceňovanie predajcom?
Okrem spomínaných skúseností a znalostí realitného makléra je tiež dôležitá jeho schopnosť vašu nehnuteľnosť predať. Predsa len je to obchodník, odborník na nehnuteľnosti a marketér v jednom. Je tou správnou osobou, vďaka ktorej častokrát výrazne znížite dobu predaja. Cenu nastaví primerane k situácii na trhu a s ohľadom na vašu ziskovosť.

 

Aký je rozdiel v oceňovaní bytu a domu?
Byty sa oceňujú jednoduchšie, pretože sa tu neráta s pozemkom. Ten spadá do samostatnej kategórie a taktiež o jeho cene rozhodujú viaceré faktory.

Mohlo by vás zaujať