Realitný trh na Slovensku v roku 2025 zažije viacero schém, ktoré ovplyvnia ceny bytov a domov, no taktiež podmienky v rámci hypotéky. Presný vývoj síce nedokáže predpovedať nikto, ale určite sa môžeme rozprávať o oživení trhu s nehnuteľnosťami. Poďme sa spolu pozrieť na jednotlivé zmeny, ktoré môžeme očakávať a kľúčové faktory z hľadiska vývoja trhu.

1. Hypotekárny úver, aktuálne úrokové sadzby a dostupnosť hypoték v roku 2025

Jedným z kľúčových faktorov ovplyvňujúcich realitný trh na Slovensku sú úrokové sadzby na hypotékach.

Počas roku 2024 sa úrokové sadzby pohybovali medzi 4–5 %, čo výrazne ovplyvnilo dostupnosť financovania. Pre značnú časť populácie (najmä mladú slobodnú zložku a viacčlennú rodinu hľadajúcu svoje prvé vlastné bývanie) bola tak kúpa nehnuteľností mimo ich finančné možnosti. V roku 2025 sa síce neočakáva žiadny prudký nárast výšky úrokovej sadzby, no zároveň ani radikálne klesanie. V závislosti od politiky Európskej centrálnej banky (ECB) sa predpokladá stabilizácia či mierny pokles úrokov. V prípade, že sa reálne dostaneme ku hranici 3%, môžeme očakávať výrazné oživenie realitného trhu, no zároveň aj väčšiu dostupnosť kupcov s nižšími príjmami.

Dopad na jednotlivé regióny v rámci kúpy nehnuteľností

Banská Bystrica

Nižšie sadzby môžu zvýšiť záujem o drahšie nehnuteľnosti v centre alebo v lokalitách, ako je sídlisko Radvaň, kde sú ceny vyššie.

Bratislava a Košice

Dočasne väčší záujem o prémiové byty v Starom Meste, no z dlhodobého hľadiska sa predpokladá, že viac kupujúcich bude hľadať nehnuteľnosti na periférii.

Okolie krajských miest

Okolie veľkomiest bude stále lukratívnou oblasťou, zatiaľ čo samotné ceny sa budú odvíjať od konkrétnej lokality. Pri nižších sumách však zvážte čas strávený dochádzaním za prácou a celkové možnosti danej oblasti (dostupnosť škôl, škôlok, obchodov).

Menšie mestá a dediny

Ak kúpu nehnuteľnosti myslíte vážne (v akejkoľvek lokalite), pripravte sa na aktívne hľadanie a porovnávanie výhodných ponúk, poprípade oslovenie realitnej spoločnosti s dlšou praxou a dobrými referenciami.

Naša rada: Kúpa nehnuteľnosti, či už s vlastným alebo investičným zámerom, sa momentálne stále oplatí aj vyšším úrokovým percentom. Pokiaľ budete čakať na zníženie úrokovej sadzby, pripravte sa na vyššiu konkurenciu v rámci kupujúcich a takisto cenu samotnej nehnuteľnosti. V tomto prípade sa tak javí výhodným nečakať príliš dlho (využiť mierny pokles trhových cien) a následne vykonať refix, poprípade refinancovanie v banke. V rámci investícii si však nezabudnite vyrátať výnosové percento a čas, kedy a do čoho sa vám oplatí investovať najviac.

2. Ceny nehnuteľností a legislatívne zmeny v roku 2025

Legislatíva v rámci konsolidačného balíčka zavádza od 1.1.2025 významné zmeny, ktoré ovplyvnia aj trh s nehnuteľnosťami.

1. Zvýšená DPH: Základná sadzba sa mení z 20% na 23%, čo sa, samozrejme, dotkne aj realitného trhu. Najviac citeľné bude dané navýšenie pri novostavbách, najmä v Bratislave, Banskej Bystrici, Košiciach a Žiline, kde nájdeme väčšinu developerských projektov. V rámci novo-zavedenej DPH a transakčnej dane však očakávame zvyšovanie nedostupnosti bytov, čo môže byť odrádzajúcim faktorov tak pre kupujúcich, ako aj pre stavebný sektor.

2. Zdanenie prenájmov: Prísnejšie zdaňovanie príjmov z prenájmov môže znížiť zisky majiteľov investičných bytov, najmä v krajských mestách. Zároveň však rátame so zvyšovaním cien samotného nájomného, čo by malo pre investičných kupcov znamenať viac-menej stabilnú situáciu.

3. Podpora dostupného bývania: Možné plánované dotácie pre mladé rodiny by mohli zvýšiť dopyt po bytoch vo väčších mestách (Banská Bystrica, Zvolen alebo Prešov), kde sú nehnuteľnosti cenovo prístupnejšie než v hlavnom meste.

3. Náklady na stavebné materiály a prácu

V roku 2025 sa očakáva, že sa ceny stavebných materiálov, ako sú betón, oceľ a drevo, znižovať nebudú. To môže spôsobiť ďalší nárast cien novostavieb. Rovnako stúpa dopyt po kvalifikovaných a skúsených stavbároch, čo sa môže odraziť na vyššej sume aj za ich prácu. Rodiny sa teda pri výstavbe vlastného domu môžu snažiť o čo najväčšiu samostatnosť a čo najmenšie finančné náklady.

Zaujímavosť: Očakáva sa nárast dopytu po rekreačných nehnuteľnostiach na vidieku, najmä v lokalitách ako Liptov, Orava alebo Záhorie, kde ceny chát a chalúp stúpli už v roku 2024 o približne 15 %.

V roku 2025 sa očakáva nárast cien stavebných materiálov, v zavíslosti toho stúpnu aj ceny novostavieb

4. Trh s prenájmami v roku 2025

Trh s prenájmami bude ovplyvnený legislatívnymi zmenami a dopytom po nájomnom bývaní. Vo všeobecnosti však očakávame zvyšovanie nájomného vo veľkých aj menších mestách. Hlavnými dôvodmi sú stále vysoké úrokové sadzby, vyššia inflácia. Shválená transakčná daň zasiahne pri prenájmoch právnické osoby. Čo sa týka transakčnej dane, jej dopad sa môže odraziť aj v rámci navýšenia ceny služieb za správu nehnuteľnosti.

Trh s prenájmami bude ovplyvnený legislatívnymi zmenami a dopytom po nájomnom bývaní

5. Ekologické a udržateľné bývanie - stále väčší trend aj v novom roku

Energetická efektívnosť a udržateľnosť

budú v roku 2025 zohrávať významnú úlohu na trhu s realitami. Aktuálnym trendom sa čoraz viac stáva energeticky pasívny dom, ktorý predstavuje rozumné rozhodnutie s dlhotrvajúcim pozitívnym dopadom ako pre kupujúceho, tak pre našu planétu.

Moderné technológie

ako fotovoltické panely, tepelné čerpadlá a nízkoenergetické domy budú vyhľadávané, najmä v krajských mestách. Postupne však budú tieto riešenia viac a viac vyhľadávané aj v menších mestách a na dedinách.

Európske regulácie

nariaďujú prísnejšie pravidlá EÚ pre energetickú náročnosť budov zvyšujú náklady na výstavbu, ale motivujú k investíciám do úsporných technológií. Na druhej strane sú však stále dané regulácie viac-menej dobrovoľné, a tak je rozhodnutie na konečnom odberateľovi materiálov.

Zvýšený dopyt po ekologických a udržateľných nehnuteľnostiach, či už vo forme ekologických domov alebo inteligentných bytov, môže tiež ovplyvniť dynamiku trhu.

6. Digitalizácia realitného trhu = Zrýchlenie procesov a zmeny v obchodovaní

Digitalizácia realitných služieb zefektívni hľadanie nehnuteľností v roku 2025, zároveň však dožičí kupcovi väčšie pohodlie.

Virtuálna prehliadka, kvalitné a transparentné fotografie

Popredné a skúsené realitné kancelárie už istú dobu s virtuálnymi prehliadkami, či profesionálnymi fotografmi dlhodobo pracujú. Jedná sa totižto o veľmi pohodlný a hodnoverný spôsob prezentácie nehnuteľnosti. V danom roku očakávame nárast tohto trendu.

Popredné a skúsené realitné kancelárie už s virtuálnymi prehliadkami, či profesionálnymi fotografiami dlhodobo pracujú

AI a jej využitie v rámci realitného trhu

1. Využitie umelej inteligencie na oceňovanie cien nehnuteľností zlepší transparentnosť trhu a zvýši pravdepodobnosť správne nastavenej ceny hneď od začiatku predaja. Taktiež personalizované vyhľadávanie nehnuteľností a počiatočný prieskum trhu vám vie zabezpečiť aj bezplatná aplikácia Chat GPT

 2. Pútavejšie inzeráty a texty, ktoré zaujmú kupujúcich

 3. Pokiaľ predávate holobyt virtuálny staging môže byť dobrý pomocník pre lepšiu predstavu o priestore. AI začala ponúkať možnosť zariadiť váš byt virtuálne len pár klikmi, čo dokáže realitnému trhu ušetriť obrovské množstvo práce a aj peňazí

 4. Optimalizácia energetickej efektivity za pomoci AI pomôže developerom v oblasti plánovania výstavby a optimalizácie nákladov. Zvýši sa tak efektivita a znížia sa náklady na výstavbu, či údržbu. Zároveň AI podporí ekologické trendy

 5. Automatizácia procesov služby rent management - správy nehnuteľností. AI vie zjednodušiť procesy spojené s prenájmom, údržbou alebo správou nehnuteľností. Napríklad pomocou chatbota môže poskytovať nepretržitú podporu pre nájomcov. Automatizovať platby alebo predikovať, kedy je potrebná údržba, či kedy exspiruje záruka elektrospotrebičov

AI dokáže pomôcť s optimalizáciou energetickej efektivity pri výstavbe a zároveň podporí ekologické tredny

Elektronická forma komunikácie v rámci zmluvnej dokumentácie a obchodu 

Skúsené spoločnosti prešli na elektronickú (čiže rýchlejšiu a efektívnejšiu) komunikáciu. V tomto prípade existujú priestory a platformy, kde sa bezpečne (v uzavretej skupine ľudí s povoleným prístupom) ukladajú informácie o klientoch, zmluvy a dokumenty. Niektoré developerské firmy už začali experimentovať s blockchainom na bezpečnejšie spravovanie zmlúv a vlastníctva.

"V roku 2025 bude realitný trh na Slovensku charakterizovaný opatrnými nákupmi, technologickými inováciami a rastom záujmu. Pre kupujúcich bude dôležité mať jasno v možnostiach financovania, pre predávajúcich zase využívať všetky ponúkané moderné spôsoby, ako zaujať a oddeliť sa od konkurencie."